Schenkungsverträge

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Schenkungsverträge über Bargeld und/oder Liegenschaften

Wenn es um Grund und Boden, Häuser oder Wohnungen geht, kann man nicht vorsichtig genug sein. Auch wenn man vollstes Vertrauen zum Vertragspartner hat, können gesetzliche Vorschriften oft unliebsame Überraschungen bereiten. Der Notar sorgt vom ersten Moment an für klare Verhältnisse, wenn es um Ihr Recht geht, damit es gar nicht erst zu Überraschungen kommt.

Treuhandschaften gehören zu den täglichen Aufgaben des Notars. Dabei geht es meist darum, den Kaufpreis in Verwahrung zu nehmen und erst dann auszufolgen, wenn der Käufer sicher ins Grundbuch eingetragen ist. Damit wird sichergestellt, dass beide Seiten ihre Verpflichtungen erfüllen.

Seit Generationen kommen die Menschen zum Notar, wenn es um Immobilien geht. Ihr Notar kann Ihnen daher durch langjährige Erfahrung kompetente Beratung anbieten. Unter anderem:

Einblick und Eintragungen in das Grundbuch
Formulieren des Vertragstextes
Beurkundung der Vertragsunterzeichnung
treuhändige Verwaltung des Kaufpreises und darüber hinaus:
Auskunft über die zu erwartenden Kosten
Verbücherung und Löschung von Pfandrechten

Schenkungsvertragsabwicklung

Ein Schenkungsvertrag wird auf ähnliche Art und Weise wie ein Kaufvertrag abgewickelt, wobei mangels eines Geldflusses in der Regel eine treuhändige Abwicklung nicht erforderlich ist.

Im Zuge eines Besprechungstermines werden die wesentlichen Details besprochen und die Parteien vom Notar über die bestmögliche Ausgestaltung des Vertrages beraten. Häufig werden im Schenkungsvertrag Gegenleistungen bzw. Sicherheiten zu Gunsten des Geschenkgebers, etwa ein lebenslanges, unentgeltliches Wohnungsgebrauchsrecht, ein Fruchtgenussrecht oder ein Belastung- und Veräußerungsverbot vereinbart. Bei der Einverleibung des Eigentumsrechts für den Geschenknehmer sind diese daher zu berücksichtigen. Der Geschenknehmer erlangt in einem solchen Fall kein lastenfreies Eigentum an der Liegenschaft.
Weiters werden die Parteien über die steuerlichen Konsequenzen betreffend Grunderwerbsteuer, Eigentumsrechtseintragungsgebühr, Immobilienertragsteuer (fällt in der Regel nicht an), steuerrechtliche Implikationen von Renten, etc. aufgeklärt. Auch erbrechtliche Konsequenzen, wie die Anrechenbarkeit der Schenkung auf Erb- oder Pflichtteile der Geschenknehmer, werden besprochen.
Nunmehr wird der Entwurf des Schenkungsvertrages erstellt und an die Parteien zirkuliert.

Nach Rücksprache mit den Parteien zwecks Klärung von offenen Fragen oder Einarbeitung von Änderungswünschen wird ein Unterfertigungstermin vereinbart. Beim Unterschriftstermin wird der Vertrag verlesen und alle Details nochmals mit den Parteien erörtert. Nachdem Schenkungsverträge ohne tatsächliche Übergabe (was in der Regel der Fall sein wird) notariatsaktspflichtig sind, müssen sämtliche Vertragsparteien gleichzeitig anwesend sein.

Der Notar berechnet Grunderwerbsteuer und Eigentumsrechtseintragungsgebühr im Zuge der Selbstbemessung und führt diese fristgerecht an das zuständige Finanzamt ab. Danach werden die erforderlichen Schritte für die Durchführung des Schenkungsvertrages (Eigentumsrecht für den Geschenknehmer, allfällige zurückbehaltene Rechte für den Geschenkgeber) im Grundbuch vorgenommen. Nach erfolgreicher Verbücherung werden alle Parteien über den Grundbuchsstand informiert.

Fremdfnianzierung

Oft ist der Kauf einer Liegenschaft nur durch die finanzielle Unterstützung einer Bank möglich oder eine Fremdfinanzierung ist aus anderen Gründen sinnvoll. In der Regel erfolgt diese durch Aufnahme eines Kredites, verbunden mit der Bestellung eines Pfandrechtes zu Gunsten der finanzierenden Bank an der kaufgegenständlichen Liegenschaft.

Der Notar nimmt die treuhändige Abwicklung der Liegenschaftstransaktion vor. Zu diesem Zweck eröffnet er bei der Notartreuhandbank ein Konto ausschließlich für diesen Geschäftsfall (Anderkonto), auf welches der Kaufpreis eingezahlt wird. Der Kaufpreis wird durch den Notar wiederum nur dann an den Verkäufer ausbezahlt, wenn das Eigentumsrecht an der Liegenschaft für den Käufer mit vereinbartem Lastenstand grundbücherlich einverleibt ist und gleichzeitig das Pfandrecht zu Gunsten der finanzierenden Bank im gewünschten Rang eingetragen ist. Es liegt eine sogenannte wechselseitige Treuhand vor. Der Notar handelt treuhändig für Käufer, Verkäufer und finanzierende Bank:
Durch die Treuhandschaft wird eine für sämtliche Parteien befriedigende Lösung geschaffen. Der Käufer wird Eigentümer der Liegenschaft, der Verkäufer erhält den Kaufpreis und die Bank hat die Sicherheit, dass der von ihr zur Verfügung gestellte Geldbetrag ausschließlich zur Abwicklung des besicherten Geschäftes dient und für sie das Pfandrecht an der kaufgegenständlichen Liegenschaft (meist erstrangig) einverleibt wird.

Grunderwerbsteuer (GrESt)

Sowohl der Kauf als auch die Schenkung bzw. der Erwerb von Todes wegen einer Liegenschaft unterliegen der Grunderwerbsteuer (GrESt).
Diese beträgt beim Kauf einer Liegenschaft grundsätzlich 3,5% der Bemessungsgrundlage (= Kaufpreis).
Bei einer Liegenschaftsschenkung, bei einem Erwerb (auch Kauf) durch eine Person des begünstigten Familienkreises (§ 26a GGG) oder bei Erwerb von Todes wegen kommt der Stufentarif nach § 7 GrEStG zur Anwendung.

Demnach beträgt die GrESt:

für die ersten € 250.000 0,5% der Bemessungsgrundlage
für die nächsten € 150.000 2% der Bemessungsgrundlage
darüber hinaus 3,5% der Bemessungsgrundlage

Die Bemessungsgrundlage ist diesfalls der Grundstückswert. Dieser kann nach Wahl der Partei auf drei verschiedene Arten ermittelt werden:

Pauschalwertmodell
Immobilienpreisspiegel der Statistik Austria
Sachverständigengutachten

Beim Pauschalwertmodell wird mittels gesetzlich vorgegebener Faktoren (Grundfläche, Bodenwert, Hochrechnungsfaktor, Nutzfläche/Bruttogrundrissfläche, Baukostenfaktor und Abschlägen für Alter und Art des Gebäudes) der Grundstückswert bestehend aus Grundwert und Gebäudewert ermittelt.
Anhand eines Sachverständigengutachtens besteht die Möglichkeit, einen geringeren gemeinen Wert des Grundstücks nachzuweisen, welcher in weiterer Folge als Bemessungsgrundlage herangezogen werden kann.
Die GrESt wird von den am Erwerbsvorgang beteiligten Personen grundsätzlich gemeinsam geschuldet. Beim Kaufvertrag sind daher sowohl Käufer als auch Verkäufer, bei Schenkungen der Geschenkgeber und der Geschenknehmer gemeinsam Steuerschuldner. Beim Kaufvertrag wird regelmäßig vereinbart, dass der Käufer die GrESt zu zahlen hat. Um die Zahlung der GrESt durch den Käufer zu sichern, hat dieser selbige auf das Anderkonto des Notars zu erlegen.
Bei der Abwicklung eines Kauf- bzw Schenkungsvertrages durch einen Notar wird die GrESt auf dessen Steuer-Anderkonto überwiesen, von wo diese wiederum an das zuständige Finanzamt fristgerecht abgeführt wird.
Der Notar ist zur Selbstberechnung der Grunderwerbsteuer berechtigt. Durch die Erklärung zur Selbstberechnung an das zuständige Finanzamt wird selbiges vom Erwerbsvorgang informiert.
Die Selbstberechnung durch den Notar ersetzt die Anzeige des Erwerbsvorganges, auf Grund derer vom Finanzamt erst die GrESt vorgeschrieben werden würde, und trägt damit zu einer zügigen Abwicklung der Liegenschaftstransaktion bei.

Eintragungsgebühr

Abgesehen von der GrESt, welche an das zuständige Finanzamt abzuführen ist, fällt anlässlich der Eintragung des Eigentumsrechtes im Grundbuch eine sogenannte Eintragungsgebühr an. Dabei handelt es sich um eine Gerichtsgebühr, welche an das zuständige Grundbuchsgericht zu entrichten ist. Die Gebühr beträgt 1,1% vom Wert des Rechtes, das eingetragen werden soll (z.B. Kaufpreis).
Gemäß § 26a GGG gibt es aber begünstigte Erwerbsvorgänge, bei denen die Eintragungsgebühr nur 1,1% vom dreifachen Einheitswert, maximal jedoch 30% des einzutragenden Rechts beträgt. Hierunter fallen Rechtsgeschäfte im erweiterten Familienkreis (z.B. die Übertragung eines Grundstücks an den Ehegatten, an Geschwister, Nichten und Neffen oder an den Lebensgefährten, sofern die Lebensgefährten einen gemeinsamen Wohnsitz haben oder hatten) sowie bestimmte gesellschaftsrechtliche Vorgänge (z.B. die Übertragung eines Grundstücks aufgrund einer Verschmelzung).

Belastungs- und Veräußerungsverbot

Das Belastungs- und Veräußerungsverbot ist ein Rechtsinstitut zu Zwecken der Verfügungsbeschränkung bei Liegenschaften. Ein solches Verbot bewirkt, dass der Verbotsverpflichtete die Liegenschaft nicht ohne Zustimmung des Berechtigten veräußern (Kauf, Tausch, Schenkung, Veräußerung auf den Todesfall und die Sacheinlage in eine Gesellschaft) oder belasten kann (etwa durch ein Pfand- oder Fruchtgenussrecht). Um die Verkehrsfähigkeit von Liegenschaften nicht allzu sehr zu beeinträchtigen, sieht das Gesetz aber folgende Beschränkung vor: Es kann einem Dritten nur dann mit absoluter (dinglicher) Wirkung entgegengehalten werden, wenn es im Grundbuch einverleibt wird. Einverleibungsfähig ist ein Belastungs- und Veräußerungsverbot gemäß § 364c ABGB nur, wenn es zwischen Ehegatten, eingetragenen Partnern, Eltern und deren Kindern (wobei hiervon auch Adoptiv‑, Pflege- und Stiefkinder umfasst sind) vereinbart wird. Dingliche Wirkung entfaltet ein Belastungs- und Veräußerungsverbot sohin nur aufgrund der Einverleibung im Grundbuch. Mangels Einverleibung hat ein vereinbartes Belastungs- und Veräußerungsverbot nur obligatorische Wirkung.

Das bedeutet, dass der Verbotsberechtigte im Falle eines Verstoßes gegen das vereinbarte Verbot die Veräußerung oder Belastung des Grundstücks nicht verhindern, sondern lediglich Schadenersatzansprüche gegen den Verpflichteten geltend machen kann.
Auch bei Wohnungseigentum und sonstigen Miteigentumsgemeinschaften sind Belastungs- und Veräußerungsverbote durchaus üblich. Die einzelnen Mindestanteile oder Miteigentumsanteile können auch einzeln mit einem Verbot belegt werden.
Besonders gilt zu beachten, dass die Teilung der gesamten Liegenschaft weiter möglich bleibt, es sei denn, alle Anteile haben denselben Verbotsberechtigten. Außerdem bezieht sich das Verbot grundsätzlich immer nur auf den belasteten Anteil.

Auch zwischen Wohnungseigentumspartnern (Personen, welche zu zweit Eigentümer eines Mindestanteils sind, siehe auch Wohnungseigentum) kann ein Belastungs- und Veräußerungsverbot wechselseitig einverleibt werden, sofern die Partner in einem Angehörigenverhältnis gemäß § 364c ABGB stehen.

Nachdem allerdings ein Mindestanteil ohnehin nur mit Zustimmung des anderen veräußert oder belastet werden kann, wirkt ein solches Verbot dementsprechend zusätzlich als stillschweigender Verzicht auf die Zivilteilung des Anteils. Dieser Verzicht kann nur bei Vorliegen wichtiger Gründe (zB einer Scheidung bei Ehegatten) aufgehoben werden. Die Ehescheidung führt aber nicht automatisch zu einer Auflösung des Verzichts. Ein stillschweigender Teilungsverzicht wird außerdem generell nur bei einem wechselseitigen Belastungs- und Veräußerungsverbot angenommen. Beim Wohnungseigentum ist dies aber ohnehin nur wechselseitig einverleibungsfähig.

Um das Verbot im Grundbuch einverleiben zu können, bedarf es allgemein zunächst einer wirksamen Vereinbarung zwischen den Parteien. Diese kann sowohl in einer Nebenabrede (etwa zum Kaufvertrag), als auch in einer selbstständigen Vereinbarung oder einer letztwilligen Verfügung bestehen. Wenn die Voraussetzungen des § 364c ABGB vorliegen, kann es im Lastenblatt des Grundbuchs eingetragen werden. Jedenfalls muss die öffentlich beglaubigte Form (Unterschriftsbeglaubigung, siehe auch Beglaubigungen) eingehalten werden. Ist das Belastungs- und Veräußerungsverbot einmal im Grundbuch einverleibt, hindert es nicht nur die Belastung (etwa durch ein Pfand- oder Fruchtgenussrecht) und Veräußerung (Kauf, Tausch, Schenkung, Veräußerung auf den Todesfall und die Sacheinlage in eine Gesellschaft) der Liegenschaft, es steht außerdem dem exekutiven Zugriff darauf entgegen. Das bedeutet, dass im Zuge einer Exekution aufgrund einer Forderung eines Dritten nicht auf die Liegenschaft gegriffen werden kann. Außerdem kann die Liegenschaft in der Insolvenz grundsätzlich nicht verbotswidrig verwertet werden.

Sämtliche beschriebenen Vorgänge bleiben möglich, sofern der Verbotsbegünstigte zustimmt. Diese Zustimmung des Begünstigten muss urkundlich nachgewiesen werden, um wirksame Verfügungen treffen zu können.

Das Verbot ist höchstpersönlich und bindet daher grundsätzlich nur den Berechtigten und den Verpflichteten. Demnach kann es von beiden Seiten weder vererbt noch übertragen werden. Es erlischt außerdem, wenn das Grundstück wirksam veräußert wird (etwa mit Zustimmung). Es bindet sohin immer nur den ersten Eigentümer. Es ist auch möglich entweder nur ein Belastungsverbot oder nur ein Veräußerungsverbot einzuverleiben.

Dienstbarkeiten: Fruchtgenuss- und Wohnrecht

Dienstbarkeiten (oder auch Servituten) stellen eine Gruppe beschränkter, absoluter (dinglicher) Rechte dar. Im Gegensatz zu einer obligatorischen Rechtsposition, wie dies etwa bei Miete und Pacht der Fall ist, steht dem Berechtigten einer Dienstbarkeit ein absolutes (gegen jedermann durchsetzbares) Recht zu. Der konkrete Inhalt des Rechts kann sehr unterschiedliche Formen annehmen. Der Belastete ist dem Berechtigten aber jedenfalls entweder zu einem „Dulden“ oder einem „Unterlassen“ eines bestimmten Verhaltens verpflichtet. Ist ein aktives „Tun“ gefordert, spricht man von einer Reallast.

Eine Servitut kann auf verschiedene Arten erworben werden. Im häufigsten Fall wird eine Vereinbarung, der sogenannte Servitutsbestellungsvertrag, geschlossen. Die Dienstbarkeit kann aber auch auf einer letztwilligen Verfügung oder dem Gesetz beruhen. Servituten, die aufgrund von Verwaltungsvorschriften zum Wohl der Allgemeinheit bestehen, nennt man Legalservituten.

Dienstbarkeiten an Liegenschaften entfalten erst mit deren Eintragung im Grundbuch ihre absolute Wirkung. Ohne Eintragung bindet eine Dienstbarkeit nur den Vertragspartner, nicht aber Dritte. Für die Eintragung muss die Vereinbarung in beglaubigter Form (beglaubigte Unterschriften, siehe auch Beglaubigungen) inklusive Aufsandungserklärung beim Grundbuch eingereicht werden. Anschließend wird die Dienstbarkeit im Lastenblatt der dienenden Liegenschaft einverleibt und im Fall einer Grunddienstbarkeit bei der herrschenden Liegenschaft im A2-Blatt ersichtlich gemacht.

Wie bereits erwähnt können unter einer Servitut verschiedene dingliche Rechtspositionen subsumiert werden:
Einerseits gibt es Personaldienstbarkeiten, bei denen der Berechtige eine bestimmte Person ist, anderseits Grunddienstbarkeiten, bei denen eine bestimmte, „dienende“ Liegenschaft einer „herrschenden“ Liegenschaft aufgrund einer Dienstbarkeit unterliegt.
Innerhalb der Personaldienstbarkeiten unterscheidet man zwischen dem Gebrauchsrecht (Benützung einer Sache ohne Verletzung der Substanz), dem Fruchtgenussrecht und dem Wohnrecht.
Grunddienstbarkeiten sind zB Wasserleitungsrechte und Wege- oder Weiderechte.

Im Anschluss sollen die wichtigsten Dienstbarkeiten näher beschrieben werden:

Im Rahmen eines Fruchtgenussrechts ist der Fruchtnießer berechtigt, die Sache uneingeschränkt, praktisch wie der Eigentümer, zu benützen und Ertrag („Früchte“) daraus zu vereinnahmen. Bei den Früchten kann es sich sowohl um zivile Früchte (zB Mietzins) als auch um natürliche Früchte handeln. Er ist außerdem berechtigt, die Sache zu verwalten. Der Eigentümer kann in dieses Recht nur eingreifen, indem er die Sache veräußert oder belastet. Ansonsten darf zB nur der Fruchtnießer Miet- oder Pachtverträge über die Sache abschließen, solange sein Recht besteht.

Unter einem Wohnrecht versteht man allgemein das dingliche (absolute) Recht, bewohnbare Teile eines Hauses zu benützen. Es handelt sich allerdings nicht, wie beim Wohnungseigentum (siehe auch Wohnungseigentum) um ein „Vollrecht“, denn es ist durch das Eigentum an der Sache beschränkt. Umgekehrt ist aber auch das Eigentum durch das Wohnrecht belastet. Je nachdem, ob das Wohnrecht nur dem persönlichen Bedarf dienen soll oder ohne Einschränkungen auch Ertrag daraus bezogen werden kann, stellt es entweder einen Unterfall des Gebrauchsrechts (Wohnungsgebrauchsrecht) oder des Fruchtgenussrechts (Wohnungsfruchtgenussrecht) dar. Gegenstand des Rechts können entweder alle oder nur einzelne bewohnbare Räume eines Gebäudes (zuzüglich eines allfälligen Hofs oder Gartens) sein.

Servituten sind allgemein nicht ohne die Zustimmung des Verpflichteten übertragbar.
Neben den allgemeinen Beendigungsgründen (wie etwa Zeitablauf, Verzicht etc) erlöschen Servituten außerdem durch Kündigung aus wichtigem Grund, Zwecklosigkeit, Untergang der herrschenden oder dienenden Sache und grundsätzlich durch Verjährung.
Bei der Verjährung kommt es darauf an, dass die Dienstbarkeit dreißig (gegenüber natürlichen Personen) bzw vierzig Jahre (gegenüber juristischen Personen) nicht ausgeübt wird.
Außerdem kann eine Freiheitsersitzung durchgeführt werden, indem sich der Verpflichtete drei Jahre lang der Ausübung der Dienstbarkeit widersetzt und der Berechtigte sich nicht dagegen wehrt. Persönliche Dienstbarkeiten, wie etwa das Wohnrecht, erlöschen außerdem mit dem Tod des Berechtigten (bei juristischen Personen mit deren Erlöschen).
Je nachdem, aus welchem Grund die Servitut erlischt, ist für die Wirkung der Beendigung unter Umständen die Löschung im Grundbuch notwendig.
Ist eine Servitut an einer unbeweglichen Sache nicht im Grundbuch eingetragen, aber dennoch bei gewisser Aufmerksamkeit erkennbar und nicht als bloß obligatorisches Recht vereinbart, so entfaltet diese nach der Rechtsprechung auch ohne Eintragung absolute Wirkung gegen etwaige Erwerber der Liegenschaft.

Grundverkehr / Ausländergrunderwerb, Grüner Grunderwerb

Besteht die Gefahr, dass durch eine Liegenschaftstransaktion die Erhaltung landwirtschaftlicher Flächen in Österreich gefährdet wird (sog. „grüner Grunderwerb“) oder möchte ein Ausländer eine Liegenschaft in Österreich erwerben („Ausländergrunderwerb“), bedarf es zur Abwicklung des Geschäftes unter Umständen einer grundverkehrsbehördlichen Genehmigung.
Da das Grundverkehrsrecht in Gesetzgebung und Vollziehung in den Kompetenzbereich der Länder fällt, gibt es zum Teil sehr unterschiedliche Ausgestaltungen in diesem Rechtsbereich.

„Ausländergrunderwerb“ am Beispiel Wien:
Als Ausländer gelten natürliche Personen, die nicht die österreichische Staatsbürgerschaft besitzen, sowie juristische Personen mit Sitz im Ausland. Darüber hinaus gelten auch juristische Personen mit Sitz im Inland, an denen überwiegend ausländische Gesellschafter beteiligt sind, als Ausländer.

Von der Pflicht zur Antragstellung sind jedoch ausgenommen:

Ehepartner/eingetragene Partner, die gemeinsam auftreten und von denen zumindest einer die österreichische Staatsbürgerschaft besitzt
bei Wohnungseigentümerpartnerschaften iSd § 13 WEG 2002, wenn einer der Eigentümerpartner die österreichische Staatsbürgerschaft besitzt
EWR Bürger (natürliche und juristische Personen) und Schweizer natürliche Personen
Rechtsgeschäfte von Todes wegen

Darüber hinaus können iranische Staatsbürger, die nicht unselbständig erwerbstätig sind, sowie juristische Personen aus der Schweiz und Beschäftigte gewisser begünstigter Organisationen (z.B. UNO, OSZE, OFID) eine Bestätigung einholen, wonach das Rechtsgeschäft von der Genehmigungspflicht ausgenommen ist (sog. Negativbestätigung).

Möchte ein Ausländer Eigentum, ein Baurecht oder eine Dienstbarkeit an einer Liegenschaft in Wien erwerben, muss er zu diesem Zweck eine grundverkehrsbehördliche Genehmigung einholen. Dabei muss er nachweisen, dass am Zustandekommen des Rechtsgeschäftes ein soziales oder volkswirtschaftliches Interesse besteht.
Soziales Interesse ist etwa gegeben, wenn der Erwerb der Befriedigung eines dringenden Wohnbedürfnisses des Antragstellers dient. Volkswirtschaftliches Interesse besteht hingegen, wenn das Erwerbsobjekt der Ansiedelung oder Erweiterung eines Betriebes dienen oder durch den Erwerb ein bestehender Betrieb erhalten werden soll.

„Grüner Grunderwerb“ am Beispiel Niederösterreich:
Hierunter fallen der Erwerb des Eigentums, die Einräumung des Fruchtgenusses an einem land- und forstwirtschaftlichen Grundstück oder an einem dazugehörigen Wohn- oder Wirtschaftsgebäude und bei Flächen über 2 ha auch deren Bestandgabe/sonstige Überlassung sowie Verpachtung.

Keine grundverkehrsbehördliche Genehmigung ist notwendig bei:

Grundstücken, deren katastrales Flächenausmaß 3000 m² nicht übersteigt und diese Tatsache gegenüber dem Grundbuchsgericht durch eine eidesstattliche Erklärung oder öffentliche Urkunde nachgewiesen wird.
Rechtsgeschäften von Todes wegen (insbes. Testament),
Rechtsgeschäften zwischen Ehegatten oder Verwandten bzw. Verschwägerten in gerader Linie, zwischen Geschwistern oder deren Ehegatten, weiters zwischen Onkeln und Tanten einerseits sowie Neffen und Nichten und deren Ehegatten andererseits,
Rechtsgeschäften innerhalb von zwei Jahren infolge rechtskräftiger Scheidung, Nichtigerklärung oder Auflösung der Ehe zur Aufteilung des ehelichen Gebrauchsvermögens bzw der ehelichen Ersparnisse; Gleiches gilt bei Nichtigerklärung der eingetragenen Partnerschaft zwischen den seinerzeitigen eingetragenen Partnern zur Aufteilung des wirtschaftlichen Gebrauchsvermögens und der wirtschaftlichen Ersparnisse,
land- und forstwirtschaftlichen Liegenschaften, die der Hoheitsverwaltung, als öffentl. Verkehrsanlagen oder Energieversorgung benötigt werden,
Rechtsgeschäften, die ausschließlich die Einrichtung von Geh‑, Fahr‑, Bringungs- und Leitungsrechten, Gebäudedienstbarkeiten und agrarbehördlich regulierte Nutzungsrechte zum Inhalt haben,
Rechtsgeschäften, mit welchen Miteigentum aufgehoben oder die Miteigentumsquote bei aufrecht bleibender Miteigentümerschaft abgeändert wird,

Weiters kann es im Einzelfall möglicherweise sinnvoll sein, die bescheidmäßige Feststellung zu begehren, dass keine land- und forstwirtschaftlichen Flächen vorliegen.

Wohnungseigentum

Wohnungseigentum ist das dem Miteigentümer einer Liegenschaft eingeräumte, dingliche (absolute) Recht, ein Wohnungseigentumsobjekt (zB: Wohnung, KFZ-Stellplatz, Lager) ausschließlich zu nutzen.
Das Wohnungseigentumsgesetz 2002 einhält einige Sonderbestimmungen dazu.
In Österreich ist Miteigentum grundsätzlich nach dem Prinzip von ideellen Quoten ausgestaltet. Das heißt, dass prinzipiell jeder Miteigentümer bloß einen ideellen Anteil hält und niemandem ein körperlicher Teil der Sache gehört.
Ist allerdings Wohnungseigentum begründet, gehört jedem Wohnungseigentümer ein ideeller Anteil an der Liegenschaft, mit dem besonderen Recht, ein Wohnungseigentumsobjekt der Liegenschaft ausschließlich nützen zu dürfen.

Wohnungseigentum wird prinzipiell durch einen Wohnungseigentumsvertrag begründet.
Dieser regelt die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer untereinander, die Aufteilung der einzelnen Anteile, die damit verbundenen Rechtspositionen (etwa auch die Zuordnung von Kellerabteilen oder Kfz-Abstellplätzen) und die Aufteilung der liegenschaftsbezogenen Kosten zwischen den Wohnungseigentümern. Basis für den Wohnungseigentumsvertrag ist in der Regel ein von einem Ziviltechniker aufzustellendes Nutzwertgutachten, das die Höhe der einzelnen Mindestanteile der Wohnungseigentumsobjekte festlegt. Damit das Wohnungseigentum schließlich wirksam entsteht, muss die Einverleibung im Eigentumsblatt des Grundbuchs vorgenommen werden. Dazu muss unter anderem der Wohnungseigentumsvertrag in einverleibungsfähiger Form (beglaubigte Unterschriften, siehe auch Beglaubigungen) beim Grundbuch eingereicht werden.

Über die Liegenschaft als Ganzes dürfen die Wohnungseigentümer nur gemeinsam verfügen bzw Veränderungen (zB Änderungen im Wohnungseigentumsvertrag) vornehmen. Nur über seinen Mindestanteil kann jeder Wohnungseigentümer eigenständig Verfügungen treffen, also diesen belasten oder veräußern. Jedem Wohnungseigentümer steht außerdem grundsätzlich das Recht zu, die allgemeinen Teile des Objekts zu benützen. Unter allgemeinen Teilen versteht man beispielsweise Stiegenhäuser, Aufzüge, Gebäudehöfe, aber auch Gemeinschaftsgärten. Es können aber auch Vereinbarungen getroffen werden, in denen die erlaubte Nutzung dieser Teile konkretisiert wird (Benutzungsvereinbarungen).

Es besteht weiters die Möglichkeit, dass ein Mindestanteil von zwei natürlichen Personen gemeinsam erworben und somit eine sogenannte Eigentümerpartnerschaft begründet wird.
Dadurch entsteht Miteigentum nach ideellen Quoten (siehe oben) an diesem Mindestanteil.
Es bleibt dabei aber zu beachten, dass die Anteile der Partner am Mindestanteil nie unterschiedlich belastet oder einzeln veräußert werden können. Aus diesem Umstand ergibt sich eine Verfügungsbeschränkung bezüglich des Anteils, die Ähnlichkeiten zu einem Belastungs- und Veräußerungsverbot aufweist (siehe auch Belastungs- und Veräußerungsverbot).

Bezüglich der Verwaltung der Liegenschaft muss man zwischen ordentlichen und außerordentlichen Maßnahmen unterscheiden. Grundsätzlich steht jedem Wohnungseigentümer das Recht zur Verwaltung der Liegenschaft zu. Das heißt, dass grundsätzlich Maßnahmen zur Erhaltung und Verbesserung der allgemeinen Teile der Liegenschaft vorgenommen werden dürfen. Es gilt allerdings zu beachten, dass bei ordentlichen Verwaltungsmaßnahmen die (einfache) Mehrheit darüber zu entscheiden hat. Auch bei außergewöhnlichen Maßnahmen entscheidet die einfache Mehrheit. Hier kann aber jeder überstimmte Wohnungseigentümer unter bestimmten Voraussetzungen die Aufhebung des Mehrheitsbeschlusses bei Gericht verlangen.

Unter ordentlichen Verwaltungsmaßnahmen versteht man unter anderem die ordnungsgemäße Erhaltung der allgemeinen Teile der Liegenschaft (siehe oben) oder die angemessene Versicherung der Liegenschaft. Unter außerordentlichen Maßnahmen können beispielsweise bauliche Veränderungen, die über die schlichte Erhaltung hinausgehen (etwa ein Ausbau des Hauses), subsumiert werden. In der Praxis wird zur Wahrnehmung der Verwaltungsmaßnahmen oft ein Verwalter bestellt. Auch dazu ist ein Mehrheitsbeschluss der Gemeinschaft nötig.
Werden von einem Wohnungseigentümer Aufwendungen für die Liegenschaft getätigt (etwa für Verbesserungen oder die Erhaltung), sind diese grundsätzlich unter allen Wohnungseigentümern im Verhältnis ihrer Anteile aufzuteilen.

Bei Vorliegen bestimmter gravierender Gründe, kann ein einzelner Wohnungseigentümer durch die Klage der Mehrheit aus der Gemeinschaft ausgeschlossen werden.
Diese Maßnahme ist allerdings nur als letztes Mittel zulässig, wenn keine andere Lösung gefunden werden kann.

Wohnungseigentum ist grundsätzlich vererblich, außer es ist bloß auf Lebenszeit begründet. In diesem Fall erlischt es durch den Tod des Berechtigten. Bei einer Eigentümerpartnerschaft (siehe oben) geht der Anteil des Verstorbenen per Gesetz (§ 14 WEG 2002), grundsätzlich gegen Leistung einer Zahlung an die Verlassenschaft, auf den überlebenden Partner über.

Kosten

Der Erwerb einer Liegenschaft ist mit finanziellem Aufwand verbunden.
So fallen beim Liegenschaftskauf für den Käufer neben dem Kaufpreis noch weitere Kosten für Grunderwerbsteuer (GrESt) und Eintragungsgebühren (für Einverleibung des Eigentums und eines allfälligen Pfandrechtes) an. Den Verkäufer trifft in der Regel die Immobilienertragsteuer (ImmoESt), welche allenfalls direkt vom Kaufpreis einbehalten wird, und unter Umständen die Kosten der Lastenfreistellung.
Wurde dem Geschäftsfall darüber hinaus ein Makler beigezogen, so gebührt diesem in aller Regel ein Maklerhonorar.
Bei einer Liegenschaftsschenkung ist zu beachten, dass grundsätzlich keine ImmoESt zu entrichten ist. Weiters gelten für die GRrESt andere Steuersätze.

Schließlich gebührt auch dem Notar ein Honorar für die Vertragserrichtung sowie die treuhändige Abwicklung des Kaufvertrages. Dieses hängt von den Umständen des Einzelfalles ab und wird in der Regel zwischen Käufer und Vertragserrichter vorab vereinbart. Die wesentlichen Parameter für die Honorarbestimmung sind: Höhe des Kaufpreises, Lastenfreistellungerfordernis, Fremdfinanzierung, (ausländer-) grundverkehrsbehördliche Genehmigung, Komplexität des Einzelfalles etc.

Grundsätzlich errechnet sich der Tarif des Notars nach den Bestimmungen des Notartarifgesetzes, falls keine gesonderte Vereinbarung getroffen wird. Wir empfehlen aber, vorweg eine Pauschale zu vereinbaren, welche sich am Kaufpreis der Liegenschaftstransaktion orientieren. Meist wird eine Pauschale von 1,5% des Kaufpreises zuzüglich Barauslagen, Gebühren und Umsatzsteuer angemessen sein, allerdings sind die Spezifika des Einzelfalles (insbesondere Höhe des Kaufpreises, Lastenfreistellungerfordernis, Fremdfinanzierung, (ausländer-) grundverkehrsbehördliche Genehmigung, etc.) entsprechend zu berücksichtigen.

FAQ – Fragen und Antworten

Was ist eine Lastenfreistellung?
Lastenfreistellung bedeutet, dass mitunter ist die Liegenschaft zw. Wohnungseigentumsobjekt, das ein Käufer erwerben möchte, grundbücherlich belastet. Das bedeutet, dass im C‑Blatt (Lastenblatt) des Grundbuches Belastungen einverleibt sind. So ist häufig ein Darlehen pfandrechtlich sichergestellt, welches der Verkäufer im Zuge seines Ankaufes aufgenommen hat. Es können aber auch Vorkaufsrechte, Belastung- und Veräußerungsverbote und Dienstbarkeiten grundbücherlich sichergestellt sein.
Der Käufer wird in der Regel lastenfreies Eigentum erwerben, sodass die Löschung sämtlicher den Verkäufer betreffende Lasten sichergestellt werden muss. Der Notar als Treuhänder gewährleistet, dass sämtliche nicht vom Käufer zu übernehmenden Lasten im Grundbuch gelöscht werden und der Kaufpreis erst nach Erfüllung dieser Voraussetzungen an den Verkäufer ausbezahlt wird. Die Löschung der den Verkäufer betreffenden Lasten nennt man Lastenfreistellung.

Wozu muss lastenfrei gestellt werden?
Im Zweifel (sofern nichts anderes vereinbart wurde) ist eine Liegenschaft oder ein Wohnungseigentumsobjekt lastenfrei zu übergeben. Die Lastenfreistellung ist insofern von größter Bedeutung, da anderenfalls die vom Käufer erworbene Liegenschaft (bzw. Wohnungseigentumsobjekt) für Verbindlichkeiten oder Verpflichtungen des Verkäufers weiterhin haftet. So kann etwa eine Bank, die ihr Darlehen pfandrechtlich im Grundbuch sichergestellt hat, auf die Liegenschaft bzw. Wohnungseigentumsobjekt greifen, wenn der Schuldner seiner Zahlungsverpflichtung aus dem Darlehensvertrag nicht nachkommt. Es ist Aufgabe des Notars als Treuhänder dafür zu sorgen, dass der Käufer lastenfrei als Eigentümer im Grundbuch eingetragen wird.

Wer bezahlt die Lastenfreistellung?
Die Kosten der Lastenfreistellung umfasst die Erstellung und Beglaubigung von für die Lastenfreistellung erforderlichen Urkunden sowie die entsprechenden Durchführungsmaßnahmen im Grundbuch. Es kann zwischen den Parteien vereinbart werden, wer die damit zusammenhängenden Kosten trägt. Üblicherweise sind diese freilich vom Verkäufer zu tragen, da die Notwendigkeit der Lastenfreistellung auch von diesem verursacht wurde. In der Regel wird die Lastenfreistellung des Kaufobjektes zeitgleich mit der Einverleibung des Eigentumsrechtes vorgenommen, sodass keine zusätzlichen Eingabengebühren beim Grundbuch fällig werden.
Sollte die Rückführung eines den Verkäufer betreffenden Darlehens als Voraussetzung für die Lastenfreistellung erforderlich sein, so wird die Abdeckung des offenen Saldos aus dem Treuhanderlag (= Kaufpreis) durch den Notar als Treuhänder vorgenommen. Der Verkäufer erhält nach Eigentumsrechtseinverleibung bei vereinbartem Lastenstand nur den Restbetrag (allenfalls abzüglich Immobilienertragsteuer) direkt ausbezahlt.
Der Notar als Treuhänder sorgt jedenfalls dafür, dass die Lastenfreistellung aus dem Treuhanderlag erreicht werden kann, sodass der Käufer wie vereinbart lastenfreier Eigentümer des Vertragsobjektes wird. Der Treuhänder wird jedenfalls erst dann über den Kaufpreis verfügen, wenn die Lastenfreistellung für den Käufer gewährleistet werden kann (siehe Kaufvertragsabwicklung).

Welche Unterlagen sind mitzunehmen? Welche Unterlagen benötigt der Notar für die Grundbuchsdurchführung?
Grundsätzlich erstellt der Notar sämtliche für die reibungslose Abwicklung erforderlichen Urkunden. Von den Vertragsparteien ist dafür zu sorgen, dass anlässlich der Vertragsunterfertigung ein amtlicher Lichtbildausweis vorgewiesen werden kann. Der Käufer hat dem Notar weiters seinen Staatsbürgerschaftsnachweis im Original oder Reisepass vorzulegen. Bitte achten Sie darauf, dass der Lichtbildausweis auch Ihren akademischen Grad wiedergibt, widrigenfalls auch die Vorlage der entsprechenden Verleihungsurkunde erforderlich ist.
Im Einzelfall kann die Vorlage weiterer Standesurkunden erforderlich sein, etwa falls ein Belastungs- und Veräußerungsverbot im Grundbuch einverleibt werden soll.

Was ist die Treuhandschaft des Notars?
Bei Liegenschaftstransaktionen fungiert der Notar in aller Regel als Treuhänder. Die Treuhandschaft ist meist eine sogenannte mehrseitige Treuhand, da der Notar die Interessen verschiedener Parteien zu berücksichtigen hat.
So sorgt der Treuhänder einerseits dafür, dass der Käufer lastenfrei Eigentum erwirbt und der Verkäufer den Kaufpreis für das Vertragsobjekt erhält. Andererseits stellt der Treuhänder die den Kaufpreis finanzierende Bank sicher, in dem er dafür sorgt, dass das Pfandrecht zu Gunsten des Kreditinstitutes im gewünschtem Rang im Grundbuch einverleibt wird. Nur wenn die Interessen aller Parteien entsprechend berücksichtigt werden, ist eine sichere, rasche und problemlose Abwicklung der Liegenschaftstransaktion möglich. Der Notar gewährleistet und haftet dafür, dass die Interessen jeder Partei risikofrei erfüllt werden.

Bis zu welcher Höhe ist der Notar versichert?
Unser Notariat ist mit einem Betrag von EUR 8 Millionen pro Geschäftsfall haftpflichtversichert.

Wie lange dauert es durchschnittlich bis zur Eintragung des Eigentumsrechts?
Die Abwicklung von Liegenschaftstransaktionen erfolgen in unserem Notariat zügig. Die Einverleibung des Eigentumsrechtes wird vom zuständigem Grundbuchsgericht über Antrag des Notars vorgenommen und erfolgt in strenger zeitlicher Abfolge nach dem Prinzip first come, first serve. Die Erledigungsdauer zwischen den einzelnen Grundbuchsgerichten ist sehr unterschiedlich. In der Regel kann mit einer Eintragung binnen einer Frist von 14 Tagen gerechnet werden. Der tatsächliche Zeitpunkt der Eintragung liegt allerdings nicht im Einflussbereich des Notars.

Wie viele Personen können gemeinsam eine Eigentumswohnung erwerben?
Wohnungseigentum kann grundsätzlich nur von einer oder zwei natürlichen Personen gemeinsam, oder einer juristischen Person erworben werden. Im Falle des Erwerbes durch zwei natürliche Personen entsteht eine sogenannte Wohnungseigentümerpartnerschaft. Die Wohnungseigentumspartner erwerben jeweils die Hälfte des Wohnungseigentumsobjektes an der Liegenschaft. Diese Hälfteanteile sind nicht weiter teilbar und dürfen nicht unterschiedlich belastet werden (siehe auch Belastungs- und Veräußerungsverbot).

Wie hoch sind die Kosten des Notars für die Kaufvertragsabwicklung?
Grundsätzlich errechnet sich der Tarif des Notars nach den Bestimmungen des Notartarifgesetzes, wenn keine anderslautende Vereinbarung getroffen wird. Üblicherweise werden aber vorweg Pauschalsätze vereinbart, welche sich am Kaufpreis der Liegenschaftstransaktion orientieren. Häufig wird eine Pauschale von 1,5 % des Kaufpreises zuzüglich Barauslagen, Gebühren und Umsatzsteuer angemessen sein, jedoch sind im Einzelfall eine Reihe von Faktoren für die Vereinbarung eines Pauschalsatzes zu berücksichtigen. Maßgeblich sind insbesondere: Höhe des Kaufpreises, Lastenfreistellungerfordernis, Fremdfinanzierung, (ausländer-) grundverkehrsbehördliche Genehmigung, etc. Wir empfehlen vorweg mit dem Notar eine Kostenregelung zu vereinbaren.

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