Kaufverträge und Liegenschaftsrecht

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Kaufverträge & Liegenschaftsrecht

Wenn es um Grund und Boden, Häuser oder Wohnungen geht, kann man nicht vorsichtig genug sein. Auch wenn man vollstes Vertrauen zum Vertragspartner hat, können gesetzliche Vorschriften oft unliebsame Überraschungen bereiten. Der Notar sorgt vom ersten Moment an für klare Verhältnisse, wenn es um Ihr Recht geht, damit es gar nicht erst zu Überraschungen kommt.

Treuhandschaften gehören zu den täglichen Aufgaben des Notars. Dabei geht es meist darum, den Kaufpreis in Verwahrung zu nehmen und erst dann auszufolgen, wenn der Käufer sicher ins Grundbuch eingetragen ist. Damit wird sichergestellt, dass beide Seiten ihre Verpflichtungen erfüllen.

Seit Generationen kommen die Menschen zum Notar, wenn es um Immobilien geht. Ihr Notar kann Ihnen daher durch langjährige Erfahrung kompetente Beratung anbieten. Unter anderem:

Einblick und Eintragungen in das Grundbuch
Formulieren des Vertragstextes
Beurkundung der Vertragsunterzeichnung
treuhändige Verwaltung des Kaufpreises und darüber hinaus:
Auskunft über die zu erwartenden Kosten
Verbücherung und Löschung von Pfandrechten

Kaufanbot

Das Kaufanbot – Anbot zum Abschluss eines Kaufvertrages – bereits ein verbindlicher Kaufvertrag?
Ein Anbot (oder auch Angebot) ist der Vorschlag einen Vertrag mit einem bestimmten Inhalt abzuschließen. Damit das Anbot angenommen werden kann, muss es inhaltlich ausreichend bestimmt sein, also alle Punkte enthalten, die für den Vertrag wesentlich sind. Im Angebot muss der Wille zum Ausdruck kommen, dass der Anbotsteller sich selber binden möchte.
Wenn man eine Immobilie zu Kaufen beabsichtigt stößt man nach langem Suchen und etlichen Besichtigungen dann endlich auf eine Wohnung oder Haus, die man gerne kaufen möchte.
Hier muss nun dem Verkäufer ein Kaufanbot gemacht werden, denn das schlichte Inserieren einer Immobilie ist noch kein verbindliches Angebot, das man mit nur einem „Ja, ich will kaufen“ annehmen könnte. Es ist lediglich die Einladung an den potentiellen Käufer ein Angebot bzw Anbot zu stellen.

Das Kaufanbot will gut überlegt und sorgfältig aufgesetzt sein. Hier werden im Wesentlichen alle Parameter des Kaufvertrages festgelegt. Eigentlich ist das Kaufanbot sobald es einmal angenommen ist bereits ein gültiger Kaufvertrag. Das Kaufanbot ist daher sorgfältig zu erstellen und alle wesentlichen Punkte sind zu berücksichtigen. Im Kaufanbot werden bereits wesentliche Dinge wie Modalitäten der Kaufpreiszahlung, Gewährleistungsfragen, Lastenfreiheit der Immobilie und Termin der Übergabe festgelegt.

Was ist bei einem Kaufanbot zu beachten?
Das Kaufanbot ist bereits ein verbindlicher Kaufvertrag sobald es vom Verkäufer angenommen wird. Dieser Umstand ist vielen Menschen nicht bewusst. In Österreich kann man zwar Eigentum an Liegenschaften (in Form einer Eigentumswohnung oder eines Einfamilienhauses zum Beispiel) erst dann erwerben, wenn der Kaufvertrag im Grundbuch eingetragen ist. Dies ist aufgrund eines angenommenen (schriftlichen) Angebotes nicht möglich. Trotzdem ist das angenommene Angebot eine wirksame Verpflichtung für den Käufer einen entsprechenden (grundbuchsfähigen) Kaufvertrag abzuschließen und damit den Kaufpreis zu bezahlen und die Liegenschaft zu übernehmen. Erst dieser entsprechende Kaufvertrag kann dann auch im Grundbuch eingetragen werden. Bereits vorher (nämlich nach Annahme des abgegebenen Kaufanbotes) sind aber die wesentlichen Pflichten für den Käufer festgelegt.
Will sich der Käufer an das abgegebene Kaufanbot nicht halten hat der Verkäufer die Wahl den Käufer zur Einhaltung des so zustande gekommenen Kaufvertrages zu zwingen oder vom Käufer Schadenersatz zu verlangen.

Makler
Oftmals werden vom Makler des Verkäufers Muster oder Vorlagen für ein Kaufanbot zur Verfügung gestellt. Diese sind jedoch mit Vorsicht zu genießen. Zwar ist der Makler in gewissem Ausmaß beiden Seiten verpflichtet, aber sein Interesse ist vorwiegend auf die rasche Abwicklung des Kaufvertrages gerichtet, damit er seine Provision bekommt.
Der Käufer tut daher gut daran sich bereits vor Abgabe des Kaufanbotes unabhängig beraten zu lassen. Im Kaufanbot sollen keine für den Käufer benachteiligen Bestimmungen, Befristungen oder Bedingungen enthalten sein.

Bedingungen
Das Kaufanbot kann auch gewisse Bedingungen enthalten. Es kann zum Beispiel unter der Bedingung stehen, dass die finanzierende Bank des Käufers eine entsprechende Finanzierung bereitstellt. Eventuell ist eine Genehmigung durch die Grundverkehrsbehörde notwendig. In diesem Fall sollte das Kaufanbot auch die Genehmigung durch die entsprechende Grundverkehrsbehörde als Bedingung enthalten.

wesentliche Punkte:

Kaufpreis
Der Kaufpreis ist der wesentliche Bestandteil des Kaufanbotes, und als zweitwichtigster Bestandteil die Bezeichnung der Liegenschaft oder Liegenschaftsanteile, die gekauft werden. Neben dem Kaufpreis sind auch Grunderwerbsteuer (derzeit 3,5 %) und Eintragungsgebühren für das Grundbuch (derzeit 1,1 %) durch den Käufer zu bezahlen. Eventuell kann der Verkäufer den Kaufpreis zuzüglich Umsatzsteuer verrechnen wollen. Daher ist im Kaufanbot zu klären und festzuhalten, ob bzw. dass der Kaufpreis mit oder ohne Umsatzsteuer zu zahlen ist.

Lastenfreiheit
Der Käufer sollte festhalten, ob er die Wohnung lastenfrei übernehmen oder inwieweit bestehende Belastungen der Liegenschaft oder Liegenschaftsanteile übernommen werden. Der oder die Verkäufer haben vielleicht noch einen Bankkredit auf der Wohnung verbüchert. Es könnte aber auch sein, dass zum Beispiel noch ein Familienmitglied des Verkäufers ein Wohnrecht hat. Der Käufer sollte festhalten, dass er den Kaufgegenstand (die Wohnung oder das Haus) nur ohne diese Belastungen kaufen wird und diese Lasten daher vorher oder im Zuge der Kaufvertragsabwicklung durch den Verkäufer oder den vertragserrichtenden Notar zu löschen sind. Es sollte auch festgehalten werden, dass die Kosten für diese Löschung durch den Verkäufer getragen werden.

Kosten
Es sollte festgehalten werden wer die Kosten der Vertragsabwicklung, der Lastenfreistellung und der Berechnung der allfälligen Steuern (Immobilienertragsteuer) zahlt. Auch wer die Kosten des Maklers trägt sollte im Kaufanbot festgehalten werden. Achtung: wurden direkt mit dem Makler Vereinbarungen getroffen, können diese nicht durch das Kaufanbot zwischen dem Käufer und dem Verkäufer geändert werden.

Zeitplan
Wann soll der Kaufvertrag unterschrieben werden?
Wann soll die Übergabe stattfinden?
Wann soll der Kaufpreis fließen?
Alle diese Fragen sollten im Kaufanbot festgehalten werden. Sie bilden dann einen Teil des Kaufvertrages und der Verkäufer hat sie gemeinsam mit dem Preis angenommen.

Gewährleistung
Im Kaufanbot sollte bereits festgehalten werden, wofür der Verkäufer einzustehen hat (Funktionstüchtigkeit der Heizung, elektrische Installationen, Verrohrung, …). Oft wird in Mustern von Kaufanboten festgehalten, dass der Verkäufer jegliche Gewährleistung ausschließt. Dies ist natürlich im Interesse des Verkäufers, aber nicht notwendigerweise im Interesse des Käufers.

Frist
Das Kaufanbot sollte eine dezidierte Befristung enthalten. Der Verkäufer ist so gezwungen, zu einem festgelegten Zeitpunkt des Kaufanbot anzunehmen. Enthält das Kaufanbot keine Befristung, hat der Verkäufer eine „übliche“ Nachdenkzeit um das Kaufanbot anzunehmen. Hier sollte von Anfang an zeitliche Klarheit herrschen.

Kaufvertragsabwicklung

Zur Abwicklung eines Liegenschaftskaufvertrages sind eine Reihe von Schritten erforderlich. Der Notar übernimmt dabei eine zentrale Rolle und hat sowohl die Interessen der Verkäufer- als auch der Käuferseite zu wahren.
Üblicherweise wird der Notar initial vom Käufer vorgeschlagen und kontaktiert. Im Zuge einer kostenlosen Erstbesprechung werden dem Notar in der Regel durch Vorlage eines angenommenen Kaufangebotes die wesentlichen Daten mitgeteilt.

Dies sind insbesondere:

Namen, Geburtsdaten und Sozialversicherungsnummern der Parteien
liegenschaftsbezogene Daten wie Einlagezahl, Katastralgemeinde, Wohnungseigentumsobjekt etc.
Kaufpreis
geplanter Übergabetermin
allfällige Fremdfinanzierung und Lastenfreistellung
Sondervereinbarungen

Weiters werden die zu erwartenden Kosten besprochen und ein Pauschalhonorar mit dem Notar als Vertragserrichter vereinbart.

In weiterer Folge werden vom Vertragserrichter alle Details ermittelt. Bei Wohnungseigentumsobjekten wird mit der zuständigen Hausverwaltung Kontakt aufgenommen, um den Wohnungseigentumsvertrag und den Energieausweis abzuverlangen. Ebenso prüft der Notar, ob vom Verkäufer sämtliche Betriebskosten entrichtet wurden, eine Reparaturrücklage besteht und Sanierungsmaßnahmen zu erwarten sind. Vom Verkäufer wiederum werden sämtliche Auskünfte für die Berechnung der Immobilienertragsteuer abgefragt. Mit der den Kaufpreis fremdfinanzierenden Bank wird Kontakt aufgenommen und die Voraussetzungen für die Übernahme der Treuhandschaft durch den Notar geklärt.

Nunmehr werden die Entwürfe des Kaufvertrages und der Treuhandvereinbarung erstellt und an die Parteien zirkuliert.

Nach Klärung aller offenen Fragen und Einarbeitung allfälliger Änderungswünsche kommt es zur Kaufvertragsunterzeichnung in den Kanzleiräumlichkeiten des Notars.
In der Regel werden hier unterfertigt:

Kaufvertrag
Treuhandvereinbarung
Rangordnung für die beabsichtigte Veräußerung
Immobilienertragsteuer-Formblatt
Vollmacht für den Notar
allenfalls Pfandurkunde des finanzierenden Kreditinstitutes

Während der Kaufvertrag selbst sämtliche Regelungen und Bedingungen für die Übertragung des lastenfreien Eigentumsrechtes an den Käufer enthält, regelt die Treuhandvereinbarung den Geldfluss und stellt sicher, dass der Kaufpreis erst nach lastenfreier Einverleibung des Käufers im Grundbuch ausbezahlt wird. Die Veräußerungsrangordnung wiederum dient dazu, dem Käufer einen bestimmten Rang im Grundbuch zu sichern, sodass eine Belastung der Liegenschaft nach Abschluss des Kaufvertrages (oder sogar eine Doppelveräußerung) ausgeschlossen werden kann.

Vor oder nach Unterzeichnung von Kaufvertrag und Treuhandvereinbarung wird der Kaufpreis auf ein Anderkonto bei der Notartreuhandbank überwiesen, welches ausschließlich für diesen Geschäftsfall eröffnet wird. Ebenso werden Grunderwerbsteuer und Eigentumsrechtseintragungsgebühr beim Notar hinterlegt. Im Falle einer Fremdfinanzierung fällt auch eine Eintragungsgebühr für die Einverleibung des Pfandrechtes im Grundbuch an, welche allerdings dem Käufer direkt vom Grundbuch vorgeschrieben und sohin nicht beim Notar erlegt wird.

Der Notar berechnet Grunderwerbsteuer, Eigentumsrechtseintragungsgebühr und Immobilienertragsteuer im Zuge der Selbstbemessung und führt diese fristgerecht an das zuständige Finanzamt ab.

Sobald der Kaufpreis auf dem Anderkonto bei der Notartreuhandbank eingelangt ist, nimmt der Notar die erforderlichen Schritte für die Durchführung des Kaufvertrages im Grundbuch vor. Neben der Einverleibung des Eigentumsrechts des Käufers an der Liegenschaft ist in der Regel auch die Lastenfreistellung zu bewerkstelligen, sodass der Käufer eine Liegenschaft frei von Pfandrechten, Belastungs- und Veräußerungsverboten, etc. erwirbt.

Nach erfolgreicher Verbücherung überweist der Notar schließlich den Kaufpreis (abzüglich allfälliger IMMOEST) an den Verkäufer, wodurch die Kaufvertragsabwicklung abgeschlossen wird.

Fremdfinianzierung

Oft ist der Kauf einer Liegenschaft nur durch die finanzielle Unterstützung einer Bank möglich oder eine Fremdfinanzierung ist aus anderen Gründen sinnvoll. In der Regel erfolgt diese durch Aufnahme eines Kredites, verbunden mit der Bestellung eines Pfandrechtes zu Gunsten der finanzierenden Bank an der kaufgegenständlichen Liegenschaft.

Der Notar nimmt die treuhändige Abwicklung der Liegenschaftstransaktion vor. Zu diesem Zweck eröffnet er bei der Notartreuhandbank ein Konto ausschließlich für diesen Geschäftsfall (Anderkonto), auf welches der Kaufpreis eingezahlt wird. Der Kaufpreis wird durch den Notar wiederum nur dann an den Verkäufer ausbezahlt, wenn das Eigentumsrecht an der Liegenschaft für den Käufer mit vereinbartem Lastenstand grundbücherlich einverleibt ist und gleichzeitig das Pfandrecht zu Gunsten der finanzierenden Bank im gewünschten Rang eingetragen ist. Es liegt eine sogenannte wechselseitige Treuhand vor. Der Notar handelt treuhändig für Käufer, Verkäufer und finanzierende Bank:
Durch die Treuhandschaft wird eine für sämtliche Parteien befriedigende Lösung geschaffen. Der Käufer wird Eigentümer der Liegenschaft, der Verkäufer erhält den Kaufpreis und die Bank hat die Sicherheit, dass der von ihr zur Verfügung gestellte Geldbetrag ausschließlich zur Abwicklung des besicherten Geschäftes dient und für sie das Pfandrecht an der kaufgegenständlichen Liegenschaft (meist erstrangig) einverleibt wird.

Immobilienertragsteuer (ImmoESt)

Gewinne aus der entgeltlichen Veräußerung von Grundstücken – dazu zählen Grund und Boden, Gebäude inkl. Eigentumswohnungen, Superädifikate und grundstücksgleiche Rechte (z.B. Baurechte) – unterliegen der Einkommensteuerpflicht. Demgegenüber unterliegen Schenkungen und Erbschaften mangels Entgeltlichkeit nicht der ImmoESt.
Die ImmoESt beträgt 30% der Bemessungsgrundlage (= Veräußerungsgewinn). Der Veräußerungsgewinn ergibt sich wiederum aus der Differenz zwischen Verkaufserlös und Anschaffungskosten.
Für die Gewinnermittlung muss zwischen sog. „Neu-Grundstücken“ und „Alt-Grundstücken“ unterschieden werden. Dabei ist zu prüfen, ob das Grundstück am 31.03.2012 steuerverfangen war (ob also die zehnjährige Spekulationsfrist im Sinne des 1. Stabilitätsgesetzes 2012 bereits abgelaufen ist oder nicht). Demnach handelt es sich bei Grundstücken, die vor dem 31.03.2002 angeschafft wurden, um „Alt-Grundstücke“ und bei Grundstücken, die nach dem 31.03.2002 angeschafft wurden um „Neu-Grundstücke“.
Beim „Neu-Grundstück“ werden die tatsächlichen Anschaffungskosten vom Veräußerungserlös abgezogen, während beim „Alt-Grundstück“ bloß ein pauschaler Wert für die Anschaffungskosten angesetzt wird, nämlich 86% des Veräußerungserlöses. Der zu versteuernde Veräußerungsgewinn beim „Alt-Grundstück“ beträgt demnach 14% des Veräußerungserlöses und damit 4,2 % vom Veräußerungserlös (30% von 14%).
Die Abfuhr der ImmoESt erfolgt gemeinsam mit der GrESt im Rahmen der Selbstbemessung durch den Parteienvertreter (Notar oder Rechtsanwalt).

In bestimmten Fällen besteht eine Befreiung von der ImmoESt:

1. Hauptwohnsitzbefreiungen:

Veräußert der Steuerpflichtige eine Liegenschaft (Eigentumswohnung oder Einfamilienhaus), unterliegt selbige nicht der ImmoESt, wenn der Verkäufer seit der Anschaffung und bis zur Veräußerung durchgehend für mindestens zwei Jahre dort gewohnt hat und der Hauptwohnsitz aufgegeben wird. Die Aufgabe des Hauptwohnsitzes hat in der Regel innerhalb eines Jahres nach der Veräußerung zu erfolgen.
Darüber hinaus ist die Hauptwohnsitzbefreiung auch dann anwendbar, wenn der Verkäufer die Liegenschaft in den letzten zehn Jahren vor der Veräußerung zumindest fünf Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz genutzt hat. Er muss das Haus/die Wohnung aber nicht bis zum Zeitpunkt des Verkaufes als Hauptwohnsitz genutzt haben.

Von der ImmoESt umfasst sind sowohl Gebäude als auch Grund und Boden samt Nebengebäuden. Bei einer Gesamtgrundstücksfläche bis zu 1.000m² wird angenommen, dass der Grund und Boden zum Gebäude gehört. Bei größeren Grundstücken ist der die 1.000m² übersteigenden Grundanteil zusätzlich steuerpflichtig.

2. Herstellerbefreiung:
Gewinne aus der Veräußerung eines selbst hergestellten Gebäudes sind steuerfrei. Grund und Boden unterliegen jedoch der ImmoESt, ausgenommen die Hauptwohnsitzbefreiung kommt zur Anwendung. Ein Gebäude ist dann „selbst hergestellt“, wenn der Steuerpflichtige das Gebäude neu errichtet (und nicht etwa nur renoviert) und das Baurisiko bezüglich der Errichtung trägt. Beauftragt der Steuerpflichtige einen oder mehrere Unternehmer mit der Errichtung des Gebäudes, ist die Herstellerbefreiung anwendbar, sofern der Steuerpflichtige das Risiko allfälliger Kostenüberschreitungen zu tragen hatte.
Wurden mit dem selbst hergestellten Gebäude Einkünfte erzielt, kommt die Herstellerbefreiung nicht zum Tragen. Wurde das Gebäude nur teilweise vermietet, gilt die Herstellerbefreiung nur für den nicht-vermieteten Teil des Gebäudes.

3. Sonstige Befreiungen
Schließlich sind auch Enteignungen und gewisse Tauschvorgänge im Rahmen eines Zusammenlegungs‑, Flurbereinigungs- und Baulandumlegungsverfahrens befreit. Für die Steuerbefreiung beim Tausch von Grundstücken müssen jedoch die besteuerungsrelevanten Daten der eingetauschten Grundstücke fortgeführt werden.

Grunderwerbsteuer (GrESt)

Sowohl der Kauf als auch die Schenkung bzw. der Erwerb von Todes wegen einer Liegenschaft unterliegen der Grunderwerbsteuer (GrESt).
Diese beträgt beim Kauf einer Liegenschaft grundsätzlich 3,5% der Bemessungsgrundlage (= Kaufpreis).
Bei einer Liegenschaftsschenkung, bei einem Erwerb (auch Kauf) durch eine Person des begünstigten Familienkreises (§ 26a GGG) oder bei Erwerb von Todes wegen kommt der Stufentarif nach § 7 GrEStG zur Anwendung.

Demnach beträgt die GrESt:

für die ersten € 250.000 0,5% der Bemessungsgrundlage
für die nächsten € 150.000 2% der Bemessungsgrundlage
darüber hinaus 3,5% der Bemessungsgrundlage

Die Bemessungsgrundlage ist diesfalls der Grundstückswert. Dieser kann nach Wahl der Partei auf drei verschiedene Arten ermittelt werden:

Pauschalwertmodell
Immobilienpreisspiegel der Statistik Austria
Sachverständigengutachten

Beim Pauschalwertmodell wird mittels gesetzlich vorgegebener Faktoren (Grundfläche, Bodenwert, Hochrechnungsfaktor, Nutzfläche/Bruttogrundrissfläche, Baukostenfaktor und Abschlägen für Alter und Art des Gebäudes) der Grundstückswert bestehend aus Grundwert und Gebäudewert ermittelt.
Anhand eines Sachverständigengutachtens besteht die Möglichkeit, einen geringeren gemeinen Wert des Grundstücks nachzuweisen, welcher in weiterer Folge als Bemessungsgrundlage herangezogen werden kann.
Die GrESt wird von den am Erwerbsvorgang beteiligten Personen grundsätzlich gemeinsam geschuldet. Beim Kaufvertrag sind daher sowohl Käufer als auch Verkäufer, bei Schenkungen der Geschenkgeber und der Geschenknehmer gemeinsam Steuerschuldner. Beim Kaufvertrag wird regelmäßig vereinbart, dass der Käufer die GrESt zu zahlen hat. Um die Zahlung der GrESt durch den Käufer zu sichern, hat dieser selbige auf das Anderkonto des Notars zu erlegen.
Bei der Abwicklung eines Kauf- bzw Schenkungsvertrages durch einen Notar wird die GrESt auf dessen Steuer-Anderkonto überwiesen, von wo diese wiederum an das zuständige Finanzamt fristgerecht abgeführt wird.
Der Notar ist zur Selbstberechnung der Grunderwerbsteuer berechtigt. Durch die Erklärung zur Selbstberechnung an das zuständige Finanzamt wird selbiges vom Erwerbsvorgang informiert.
Die Selbstberechnung durch den Notar ersetzt die Anzeige des Erwerbsvorganges, auf Grund derer vom Finanzamt erst die GrESt vorgeschrieben werden würde, und trägt damit zu einer zügigen Abwicklung der Liegenschaftstransaktion bei.

Eintragungsgebühr

Abgesehen von der GrESt, welche an das zuständige Finanzamt abzuführen ist, fällt anlässlich der Eintragung des Eigentumsrechtes im Grundbuch eine sogenannte Eintragungsgebühr an. Dabei handelt es sich um eine Gerichtsgebühr, welche an das zuständige Grundbuchsgericht zu entrichten ist. Die Gebühr beträgt 1,1% vom Wert des Rechtes, das eingetragen werden soll (z.B. Kaufpreis). Gemäß § 26a GGG gibt es aber begünstigte Erwerbsvorgänge, bei denen die Eintragungsgebühr nur 1,1% vom dreifachen Einheitswert, maximal jedoch 30% des einzutragenden Rechts beträgt. Hierunter fallen Rechtsgeschäfte im erweiterten Familienkreis (z.B. die Übertragung eines Grundstücks an den Ehegatten, an Geschwister, Nichten und Neffen oder an den Lebensgefährten, sofern die Lebensgefährten einen gemeinsamen Wohnsitz haben oder hatten) sowie bestimmte gesellschaftsrechtliche Vorgänge (z.B. die Übertragung eines Grundstücks aufgrund einer Verschmelzung).

Belastungs- und Veräußerungsverbot

Das Belastungs- und Veräußerungsverbot ist ein Rechtsinstitut zu Zwecken der Verfügungsbeschränkung bei Liegenschaften. Ein solches Verbot bewirkt, dass der Verbotsverpflichtete die Liegenschaft nicht ohne Zustimmung des Berechtigten veräußern (Kauf, Tausch, Schenkung, Veräußerung auf den Todesfall und die Sacheinlage in eine Gesellschaft) oder belasten kann (etwa durch ein Pfand- oder Fruchtgenussrecht). Um die Verkehrsfähigkeit von Liegenschaften nicht allzu sehr zu beeinträchtigen, sieht das Gesetz aber folgende Beschränkung vor: Es kann einem Dritten nur dann mit absoluter (dinglicher) Wirkung entgegengehalten werden, wenn es im Grundbuch einverleibt wird. Einverleibungsfähig ist ein Belastungs- und Veräußerungsverbot gemäß § 364c ABGB nur, wenn es zwischen Ehegatten, eingetragenen Partnern, Eltern und deren Kindern (wobei hiervon auch Adoptiv‑, Pflege- und Stiefkinder umfasst sind) vereinbart wird. Dingliche Wirkung entfaltet ein Belastungs- und Veräußerungsverbot sohin nur aufgrund der Einverleibung im Grundbuch. Mangels Einverleibung hat ein vereinbartes Belastungs- und Veräußerungsverbot nur obligatorische Wirkung.

Das bedeutet, dass der Verbotsberechtigte im Falle eines Verstoßes gegen das vereinbarte Verbot die Veräußerung oder Belastung des Grundstücks nicht verhindern, sondern lediglich Schadenersatzansprüche gegen den Verpflichteten geltend machen kann.
Auch bei Wohnungseigentum und sonstigen Miteigentumsgemeinschaften sind Belastungs- und Veräußerungsverbote durchaus üblich. Die einzelnen Mindestanteile oder Miteigentumsanteile können auch einzeln mit einem Verbot belegt werden.
Besonders gilt zu beachten, dass die Teilung der gesamten Liegenschaft weiter möglich bleibt, es sei denn, alle Anteile haben denselben Verbotsberechtigten. Außerdem bezieht sich das Verbot grundsätzlich immer nur auf den belasteten Anteil.

Auch zwischen Wohnungseigentumspartnern (Personen, welche zu zweit Eigentümer eines Mindestanteils sind, siehe auch Wohnungseigentum) kann ein Belastungs- und Veräußerungsverbot wechselseitig einverleibt werden, sofern die Partner in einem Angehörigenverhältnis gemäß § 364c ABGB stehen.

Nachdem allerdings ein Mindestanteil ohnehin nur mit Zustimmung des anderen veräußert oder belastet werden kann, wirkt ein solches Verbot dementsprechend zusätzlich als stillschweigender Verzicht auf die Zivilteilung des Anteils. Dieser Verzicht kann nur bei Vorliegen wichtiger Gründe (zB einer Scheidung bei Ehegatten) aufgehoben werden. Die Ehescheidung führt aber nicht automatisch zu einer Auflösung des Verzichts. Ein stillschweigender Teilungsverzicht wird außerdem generell nur bei einem wechselseitigen Belastungs- und Veräußerungsverbot angenommen. Beim Wohnungseigentum ist dies aber ohnehin nur wechselseitig einverleibungsfähig.

Um das Verbot im Grundbuch einverleiben zu können, bedarf es allgemein zunächst einer wirksamen Vereinbarung zwischen den Parteien. Diese kann sowohl in einer Nebenabrede (etwa zum Kaufvertrag), als auch in einer selbstständigen Vereinbarung oder einer letztwilligen Verfügung bestehen. Wenn die Voraussetzungen des § 364c ABGB vorliegen, kann es im Lastenblatt des Grundbuchs eingetragen werden. Jedenfalls muss die öffentlich beglaubigte Form (Unterschriftsbeglaubigung, siehe auch Beglaubigungen) eingehalten werden. Ist das Belastungs- und Veräußerungsverbot einmal im Grundbuch einverleibt, hindert es nicht nur die Belastung (etwa durch ein Pfand- oder Fruchtgenussrecht) und Veräußerung (Kauf, Tausch, Schenkung, Veräußerung auf den Todesfall und die Sacheinlage in eine Gesellschaft) der Liegenschaft, es steht außerdem dem exekutiven Zugriff darauf entgegen. Das bedeutet, dass im Zuge einer Exekution aufgrund einer Forderung eines Dritten nicht auf die Liegenschaft gegriffen werden kann. Außerdem kann die Liegenschaft in der Insolvenz grundsätzlich nicht verbotswidrig verwertet werden.

Sämtliche beschriebenen Vorgänge bleiben möglich, sofern der Verbotsbegünstigte zustimmt. Diese Zustimmung des Begünstigten muss urkundlich nachgewiesen werden, um wirksame Verfügungen treffen zu können.

Das Verbot ist höchstpersönlich und bindet daher grundsätzlich nur den Berechtigten und den Verpflichteten. Demnach kann es von beiden Seiten weder vererbt noch übertragen werden. Es erlischt außerdem, wenn das Grundstück wirksam veräußert wird (etwa mit Zustimmung). Es bindet sohin immer nur den ersten Eigentümer. Es ist auch möglich entweder nur ein Belastungsverbot oder nur ein Veräußerungsverbot einzuverleiben.

Dienstbarkeiten: Fruchtgenuss- und Wohnrecht

Dienstbarkeiten (oder auch Servituten) stellen eine Gruppe beschränkter, absoluter (dinglicher) Rechte dar. Im Gegensatz zu einer obligatorischen Rechtsposition, wie dies etwa bei Miete und Pacht der Fall ist, steht dem Berechtigten einer Dienstbarkeit ein absolutes (gegen jedermann durchsetzbares) Recht zu. Der konkrete Inhalt des Rechts kann sehr unterschiedliche Formen annehmen. Der Belastete ist dem Berechtigten aber jedenfalls entweder zu einem „Dulden“ oder einem „Unterlassen“ eines bestimmten Verhaltens verpflichtet. Ist ein aktives „Tun“ gefordert, spricht man von einer Reallast.

Eine Servitut kann auf verschiedene Arten erworben werden. Im häufigsten Fall wird eine Vereinbarung, der sogenannte Servitutsbestellungsvertrag, geschlossen. Die Dienstbarkeit kann aber auch auf einer letztwilligen Verfügung oder dem Gesetz beruhen. Servituten, die aufgrund von Verwaltungsvorschriften zum Wohl der Allgemeinheit bestehen, nennt man Legalservituten.

Dienstbarkeiten an Liegenschaften entfalten erst mit deren Eintragung im Grundbuch ihre absolute Wirkung. Ohne Eintragung bindet eine Dienstbarkeit nur den Vertragspartner, nicht aber Dritte. Für die Eintragung muss die Vereinbarung in beglaubigter Form (beglaubigte Unterschriften, siehe auch Beglaubigungen) inklusive Aufsandungserklärung beim Grundbuch eingereicht werden. Anschließend wird die Dienstbarkeit im Lastenblatt der dienenden Liegenschaft einverleibt und im Fall einer Grunddienstbarkeit bei der herrschenden Liegenschaft im A2-Blatt ersichtlich gemacht.

Wie bereits erwähnt können unter einer Servitut verschiedene dingliche Rechtspositionen subsumiert werden:
Einerseits gibt es Personaldienstbarkeiten, bei denen der Berechtige eine bestimmte Person ist, anderseits Grunddienstbarkeiten, bei denen eine bestimmte, „dienende“ Liegenschaft einer „herrschenden“ Liegenschaft aufgrund einer Dienstbarkeit unterliegt.
Innerhalb der Personaldienstbarkeiten unterscheidet man zwischen dem Gebrauchsrecht (Benützung einer Sache ohne Verletzung der Substanz), dem Fruchtgenussrecht und dem Wohnrecht.
Grunddienstbarkeiten sind zB Wasserleitungsrechte und Wege- oder Weiderechte.

Im Anschluss sollen die wichtigsten Dienstbarkeiten näher beschrieben werden:

Im Rahmen eines Fruchtgenussrechts ist der Fruchtnießer berechtigt, die Sache uneingeschränkt, praktisch wie der Eigentümer, zu benützen und Ertrag („Früchte“) daraus zu vereinnahmen. Bei den Früchten kann es sich sowohl um zivile Früchte (zB Mietzins) als auch um natürliche Früchte handeln. Er ist außerdem berechtigt, die Sache zu verwalten. Der Eigentümer kann in dieses Recht nur eingreifen, indem er die Sache veräußert oder belastet. Ansonsten darf zB nur der Fruchtnießer Miet- oder Pachtverträge über die Sache abschließen, solange sein Recht besteht.

Unter einem Wohnrecht versteht man allgemein das dingliche (absolute) Recht, bewohnbare Teile eines Hauses zu benützen. Es handelt sich allerdings nicht, wie beim Wohnungseigentum (siehe auch Wohnungseigentum) um ein „Vollrecht“, denn es ist durch das Eigentum an der Sache beschränkt. Umgekehrt ist aber auch das Eigentum durch das Wohnrecht belastet. Je nachdem, ob das Wohnrecht nur dem persönlichen Bedarf dienen soll oder ohne Einschränkungen auch Ertrag daraus bezogen werden kann, stellt es entweder einen Unterfall des Gebrauchsrechts (Wohnungsgebrauchsrecht) oder des Fruchtgenussrechts (Wohnungsfruchtgenussrecht) dar. Gegenstand des Rechts können entweder alle oder nur einzelne bewohnbare Räume eines Gebäudes (zuzüglich eines allfälligen Hofs oder Gartens) sein.

Servituten sind allgemein nicht ohne die Zustimmung des Verpflichteten übertragbar.
Neben den allgemeinen Beendigungsgründen (wie etwa Zeitablauf, Verzicht etc) erlöschen Servituten außerdem durch Kündigung aus wichtigem Grund, Zwecklosigkeit, Untergang der herrschenden oder dienenden Sache und grundsätzlich durch Verjährung.
Bei der Verjährung kommt es darauf an, dass die Dienstbarkeit dreißig (gegenüber natürlichen Personen) bzw vierzig Jahre (gegenüber juristischen Personen) nicht ausgeübt wird.
Außerdem kann eine Freiheitsersitzung durchgeführt werden, indem sich der Verpflichtete drei Jahre lang der Ausübung der Dienstbarkeit widersetzt und der Berechtigte sich nicht dagegen wehrt. Persönliche Dienstbarkeiten, wie etwa das Wohnrecht, erlöschen außerdem mit dem Tod des Berechtigten (bei juristischen Personen mit deren Erlöschen).
Je nachdem, aus welchem Grund die Servitut erlischt, ist für die Wirkung der Beendigung unter Umständen die Löschung im Grundbuch notwendig.
Ist eine Servitut an einer unbeweglichen Sache nicht im Grundbuch eingetragen, aber dennoch bei gewisser Aufmerksamkeit erkennbar und nicht als bloß obligatorisches Recht vereinbart, so entfaltet diese nach der Rechtsprechung auch ohne Eintragung absolute Wirkung gegen etwaige Erwerber der Liegenschaft.

Grundverkehr / Ausländergrunderwerb, Grüner Grunderwerb

Besteht die Gefahr, dass durch eine Liegenschaftstransaktion die Erhaltung landwirtschaftlicher Flächen in Österreich gefährdet wird (sog. „grüner Grunderwerb“) oder möchte ein Ausländer eine Liegenschaft in Österreich erwerben („Ausländergrunderwerb“), bedarf es zur Abwicklung des Geschäftes unter Umständen einer grundverkehrsbehördlichen Genehmigung.
Da das Grundverkehrsrecht in Gesetzgebung und Vollziehung in den Kompetenzbereich der Länder fällt, gibt es zum Teil sehr unterschiedliche Ausgestaltungen in diesem Rechtsbereich.

„Ausländergrunderwerb“ am Beispiel Wien:
Als Ausländer gelten natürliche Personen, die nicht die österreichische Staatsbürgerschaft besitzen, sowie juristische Personen mit Sitz im Ausland. Darüber hinaus gelten auch juristische Personen mit Sitz im Inland, an denen überwiegend ausländische Gesellschafter beteiligt sind, als Ausländer.

Von der Pflicht zur Antragstellung sind jedoch ausgenommen:

Ehepartner/eingetragene Partner, die gemeinsam auftreten und von denen zumindest einer die österreichische Staatsbürgerschaft besitzt
bei Wohnungseigentümerpartnerschaften iSd § 13 WEG 2002, wenn einer der Eigentümerpartner die österreichische Staatsbürgerschaft besitzt
EWR Bürger (natürliche und juristische Personen) und Schweizer natürliche Personen
Rechtsgeschäfte von Todes wegen

Darüber hinaus können iranische Staatsbürger, die nicht unselbständig erwerbstätig sind, sowie juristische Personen aus der Schweiz und Beschäftigte gewisser begünstigter Organisationen (z.B. UNO, OSZE, OFID) eine Bestätigung einholen, wonach das Rechtsgeschäft von der Genehmigungspflicht ausgenommen ist (sog. Negativbestätigung).

Möchte ein Ausländer Eigentum, ein Baurecht oder eine Dienstbarkeit an einer Liegenschaft in Wien erwerben, muss er zu diesem Zweck eine grundverkehrsbehördliche Genehmigung einholen. Dabei muss er nachweisen, dass am Zustandekommen des Rechtsgeschäftes ein soziales oder volkswirtschaftliches Interesse besteht.
Soziales Interesse ist etwa gegeben, wenn der Erwerb der Befriedigung eines dringenden Wohnbedürfnisses des Antragstellers dient. Volkswirtschaftliches Interesse besteht hingegen, wenn das Erwerbsobjekt der Ansiedelung oder Erweiterung eines Betriebes dienen oder durch den Erwerb ein bestehender Betrieb erhalten werden soll.

„Grüner Grunderwerb“ am Beispiel Niederösterreich:
Hierunter fallen der Erwerb des Eigentums, die Einräumung des Fruchtgenusses an einem land- und forstwirtschaftlichen Grundstück oder an einem dazugehörigen Wohn- oder Wirtschaftsgebäude und bei Flächen über 2 ha auch deren Bestandgabe/sonstige Überlassung sowie Verpachtung.

Keine grundverkehrsbehördliche Genehmigung ist notwendig bei:

Grundstücken, deren katastrales Flächenausmaß 3000 m² nicht übersteigt und diese Tatsache gegenüber dem Grundbuchsgericht durch eine eidesstattliche Erklärung oder öffentliche Urkunde nachgewiesen wird.
Rechtsgeschäften von Todes wegen (insbes. Testament),
Rechtsgeschäften zwischen Ehegatten oder Verwandten bzw. Verschwägerten in gerader Linie, zwischen Geschwistern oder deren Ehegatten, weiters zwischen Onkeln und Tanten einerseits sowie Neffen und Nichten und deren Ehegatten andererseits,
Rechtsgeschäften innerhalb von zwei Jahren infolge rechtskräftiger Scheidung, Nichtigerklärung oder Auflösung der Ehe zur Aufteilung des ehelichen Gebrauchsvermögens bzw der ehelichen Ersparnisse; Gleiches gilt bei Nichtigerklärung der eingetragenen Partnerschaft zwischen den seinerzeitigen eingetragenen Partnern zur Aufteilung des wirtschaftlichen Gebrauchsvermögens und der wirtschaftlichen Ersparnisse,
land- und forstwirtschaftlichen Liegenschaften, die der Hoheitsverwaltung, als öffentl. Verkehrsanlagen oder Energieversorgung benötigt werden,
Rechtsgeschäften, die ausschließlich die Einrichtung von Geh‑, Fahr‑, Bringungs- und Leitungsrechten, Gebäudedienstbarkeiten und agrarbehördlich regulierte Nutzungsrechte zum Inhalt haben,
Rechtsgeschäften, mit welchen Miteigentum aufgehoben oder die Miteigentumsquote bei aufrecht bleibender Miteigentümerschaft abgeändert wird,

Weiters kann es im Einzelfall möglicherweise sinnvoll sein, die bescheidmäßige Feststellung zu begehren, dass keine land- und forstwirtschaftlichen Flächen vorliegen.

Wohnungseigentum

Wohnungseigentum ist das dem Miteigentümer einer Liegenschaft eingeräumte, dingliche (absolute) Recht, ein Wohnungseigentumsobjekt (zB: Wohnung, KFZ-Stellplatz, Lager) ausschließlich zu nutzen.
Das Wohnungseigentumsgesetz 2002 einhält einige Sonderbestimmungen dazu.
In Österreich ist Miteigentum grundsätzlich nach dem Prinzip von ideellen Quoten ausgestaltet. Das heißt, dass prinzipiell jeder Miteigentümer bloß einen ideellen Anteil hält und niemandem ein körperlicher Teil der Sache gehört.
Ist allerdings Wohnungseigentum begründet, gehört jedem Wohnungseigentümer ein ideeller Anteil an der Liegenschaft, mit dem besonderen Recht, ein Wohnungseigentumsobjekt der Liegenschaft ausschließlich nützen zu dürfen.

Wohnungseigentum wird prinzipiell durch einen Wohnungseigentumsvertrag begründet.
Dieser regelt die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer untereinander, die Aufteilung der einzelnen Anteile, die damit verbundenen Rechtspositionen (etwa auch die Zuordnung von Kellerabteilen oder Kfz-Abstellplätzen) und die Aufteilung der liegenschaftsbezogenen Kosten zwischen den Wohnungseigentümern. Basis für den Wohnungseigentumsvertrag ist in der Regel ein von einem Ziviltechniker aufzustellendes Nutzwertgutachten, das die Höhe der einzelnen Mindestanteile der Wohnungseigentumsobjekte festlegt. Damit das Wohnungseigentum schließlich wirksam entsteht, muss die Einverleibung im Eigentumsblatt des Grundbuchs vorgenommen werden. Dazu muss unter anderem der Wohnungseigentumsvertrag in einverleibungsfähiger Form (beglaubigte Unterschriften, siehe auch Beglaubigungen) beim Grundbuch eingereicht werden.

Über die Liegenschaft als Ganzes dürfen die Wohnungseigentümer nur gemeinsam verfügen bzw Veränderungen (zB Änderungen im Wohnungseigentumsvertrag) vornehmen. Nur über seinen Mindestanteil kann jeder Wohnungseigentümer eigenständig Verfügungen treffen, also diesen belasten oder veräußern. Jedem Wohnungseigentümer steht außerdem grundsätzlich das Recht zu, die allgemeinen Teile des Objekts zu benützen. Unter allgemeinen Teilen versteht man beispielsweise Stiegenhäuser, Aufzüge, Gebäudehöfe, aber auch Gemeinschaftsgärten. Es können aber auch Vereinbarungen getroffen werden, in denen die erlaubte Nutzung dieser Teile konkretisiert wird (Benutzungsvereinbarungen).

Es besteht weiters die Möglichkeit, dass ein Mindestanteil von zwei natürlichen Personen gemeinsam erworben und somit eine sogenannte Eigentümerpartnerschaft begründet wird.
Dadurch entsteht Miteigentum nach ideellen Quoten (siehe oben) an diesem Mindestanteil.
Es bleibt dabei aber zu beachten, dass die Anteile der Partner am Mindestanteil nie unterschiedlich belastet oder einzeln veräußert werden können. Aus diesem Umstand ergibt sich eine Verfügungsbeschränkung bezüglich des Anteils, die Ähnlichkeiten zu einem Belastungs- und Veräußerungsverbot aufweist (siehe auch Belastungs- und Veräußerungsverbot).

Bezüglich der Verwaltung der Liegenschaft muss man zwischen ordentlichen und außerordentlichen Maßnahmen unterscheiden. Grundsätzlich steht jedem Wohnungseigentümer das Recht zur Verwaltung der Liegenschaft zu. Das heißt, dass grundsätzlich Maßnahmen zur Erhaltung und Verbesserung der allgemeinen Teile der Liegenschaft vorgenommen werden dürfen. Es gilt allerdings zu beachten, dass bei ordentlichen Verwaltungsmaßnahmen die (einfache) Mehrheit darüber zu entscheiden hat. Auch bei außergewöhnlichen Maßnahmen entscheidet die einfache Mehrheit. Hier kann aber jeder überstimmte Wohnungseigentümer unter bestimmten Voraussetzungen die Aufhebung des Mehrheitsbeschlusses bei Gericht verlangen.

Unter ordentlichen Verwaltungsmaßnahmen versteht man unter anderem die ordnungsgemäße Erhaltung der allgemeinen Teile der Liegenschaft (siehe oben) oder die angemessene Versicherung der Liegenschaft. Unter außerordentlichen Maßnahmen können beispielsweise bauliche Veränderungen, die über die schlichte Erhaltung hinausgehen (etwa ein Ausbau des Hauses), subsumiert werden. In der Praxis wird zur Wahrnehmung der Verwaltungsmaßnahmen oft ein Verwalter bestellt. Auch dazu ist ein Mehrheitsbeschluss der Gemeinschaft nötig.
Werden von einem Wohnungseigentümer Aufwendungen für die Liegenschaft getätigt (etwa für Verbesserungen oder die Erhaltung), sind diese grundsätzlich unter allen Wohnungseigentümern im Verhältnis ihrer Anteile aufzuteilen.

Bei Vorliegen bestimmter gravierender Gründe, kann ein einzelner Wohnungseigentümer durch die Klage der Mehrheit aus der Gemeinschaft ausgeschlossen werden.
Diese Maßnahme ist allerdings nur als letztes Mittel zulässig, wenn keine andere Lösung gefunden werden kann.

Wohnungseigentum ist grundsätzlich vererblich, außer es ist bloß auf Lebenszeit begründet. In diesem Fall erlischt es durch den Tod des Berechtigten. Bei einer Eigentümerpartnerschaft (siehe oben) geht der Anteil des Verstorbenen per Gesetz (§ 14 WEG 2002), grundsätzlich gegen Leistung einer Zahlung an die Verlassenschaft, auf den überlebenden Partner über.

Bauträgerverträge

Bei Bauträgern handelt es sich um natürliche oder juristische Personen, die Immobilien errichten, um in weiterer Folge Erwerbern entgeltlich bestimmte (vorrangig dingliche) Rechte einzuräumen. Darunter fallen (Wohnungs-)Eigentum, Baurechte und Bestand- und andere Nutzungsrechte. Der zwischen dem Erwerber eines der zuvor genannten Rechte und dem Bauträger geschlossene Vertrag wird Bauträgervertrag genannt. Er ist schriftformbedürftig.
Als allgemeine Rechtsgrundlage gilt das Bauträgervertragsgesetz (BTVG). Das BTVG ist ein Schutzgesetz, das den einzelnen Erwerber vor Rechtsnachteilen bewahren soll.

Dieses Gesetz regelt zunächst einen bestimmten, zwingenden Mindestinhalt des Vertrags (§ 4 BTVG), unter anderem:

das Gebäude, die Wohnung oder den Geschäftsraum inklusiver konkreterer Beschreibung (unter anderem Pläne, Widmung, etc) als Vertragsgegenstand
den Preis und etwaig zu entrichtende Beträge für Sonder- und Zusatzleistungen.
den Zeitpunkt der Fälligkeit der Zahlung(en)
die Art der Sicherung
den Treuhänder, sofern ein solcher zu bestellen ist

Weiters ist ein allgemeines gesetzliches Rücktrittsrecht des Erwerbers vorgesehen (§ 5).
Es erlaubt dem Erwerber, binnen 14 Tagen vom Vertrag zurückzutreten, wenn ihm vom Bauträger nicht spätestens eine Woche vor Abgabe der Vertragserklärung folgendes schriftlich mitgeteilt wurde:

der vorgesehene Vertragsinhalt (nach Maßgabe des § 4 BTVG).
Sofern die Sicherungspflicht durch eine Treuhändervereinbarung mit einem Kreditinstitut nach § 7 Abs 6 Z 2 BTVG erfüllt werden soll, der vorgesehenen Wortlaut der Vereinbarung mit dem Kreditinstitut.
Der vorgesehene Wortlaut der (sogleich angeführten) Bescheinigung, sofern die Sicherungspflicht dadurch erfüllt wird, dass eine inländische Gebietskörperschaft eine Förderung aus öffentlichem Mitteln gewährt, der Vertrag den Erwerb eines Bestand- oder sonstigen Nutzungsrechts vorsieht und der Abschlussprüfer oder ein Revisionsverband bzw. der Revisor des Bauträgers bis zu dem vereinbarten Bezugstermin jährlich eine Bescheinigung für das oder mehrere Bauvorhaben ausstellt, dass für den fristgerecht erstellten Jahresabschluss ein uneingeschränkter Bestätigungsvermerk erteilt wurde und allfällige Rückforderungsansprüche der Erwerber aufgrund der sich aus der geprüften Bilanz ergebenden Eigenkapitalausstattung des Bauträgers ausreichend gedeckt werden können.
Sofern die Sicherungspflicht durch grundbücherliche Sicherung nach dem Ratenplan A erfolgen soll, der vorgesehenen Wortlaut der Zusatzsicherheit, die der Bauträger zu erbringen hat, wenn der Erwerb einem dringenden Wohnbedürfnis des Erwerbers (oder dessen naher Angehöriger) dienen soll.
Sofern die Sicherungspflicht schuldrechtlich (ohne Bestellung eines Treuhänders) erfüllt werden soll, der vorgesehenen Wortlaut der dem Erwerber auszustellenden Sicherheit

Die Rücktrittsfrist läuft ab dem (schriftlichen) Erhalt der soeben angeführten Informationen inklusive einer Belehrung über das Rücktrittsrecht, jedoch frühestens mit dem Zustandekommen des Vertrags. Das Recht erlischt spätestens sechs Wochen nach dem Zustandekommen des Vertrags.

Der Erwerber kann außerdem zurücktreten, wenn eine dem Vertrag zugrunde gelegte Wohnbauförderung ganz oder in erheblichem Ausmaß aus nicht bei ihm gelegenen Gründen nicht gewährt wird. Ein vertraglich vereinbartes Rücktrittsrecht des Bauträgers ist hingegen nur eingeschränkt zulässig.

Bezüglich der Zahlungen des Kaufpreises sieht das BTVG verschiedene Modelle vor, die mit einer Sicherungspflicht des Bauträgers bezüglich dieser Zahlungen einhergehen. Hierzu kann sowohl eine schuldrechtliche als auch eine pfandrechtliche oder grundbücherliche Sicherstellung vereinbart werden, wobei die Zahlungen beim grundbücherlichen Sicherungsmodell nach einem von zwei möglichen Ratenplänen erfolgen.
Letzteres ist in der Praxis am häufigsten der Fall. Das Bauträgervertragsgesetz regelt diesbezüglich, wann welcher Anteil des Kaufpreises vom Bauträger fällig gestellt werden darf. Maßgeblich hierfür ist der Baufortschritt der Immobilie.

Der Baufortschritt wird dem Treuhänder von einem Sachverständigen bestätigt. Der Treuhänder nimmt erst danach, bei Vorliegen der entsprechenden Bestätigung, die Auszahlung der Rate vor.

Der Bauträger hat für die Dauer seiner Sicherungspflicht grundsätzlich einen Treuhänder zu bestellen. Im häufigsten Fall, dem grundbücherlichen Sicherungsmodell, ist bei sonstiger Nichtigkeit des Bauträgervertrags immer zwingend ein Treuhänder zu bestellen.
Der Treuhänder hat vorrangig die Überwachung der gesetzlichen Sicherungspflicht des Bauträgers vorzunehmen und sicherzustellen, dass alle Voraussetzungen des jeweiligen Modells eingehalten werden.
Diese Aufgabe übernimmt oftmals der Notar. Er verwaltet außerdem das Geld auf dem Treuhänderkonto und nimmt die Auszahlung(en) an den Bauträger vor. In der Praxis übernimmt der Notar weiters meist die Vertragserrichtung, um Rechtssicherheit zu gewährleisten. Die bereits vom Erwerber einbezahlten Beträge bilden ein Sondervermögen auf das selbst im Fall der Insolvenz des Bauträgers nicht von dessen Gläubigern zugegriffen werden kann.

Sofern im Bauträgervertrag nicht vereinbart wurde, dass bestimmte Lasten übernommen werden sollen, so ist die Lastenfreiheit der vertragsgegenständlichen Liegenschaft herzustellen bzw zu sichern. Darunter versteht man die Löschung aller im Grundbuch eingetragenen Hypotheken und sonstigen Lasten an einer Liegenschaft. Es liegt in der Verantwortung des Bauträgers, sich mit der Bank, die das Bauvorhaben finanziert, über die Löschung der zu ihren Gunsten einverleibten Hypotheken zu einigen.
Der Treuhänder darf jedenfalls erst dann Auszahlungen an den Bauträger vornehmen, wenn er entsprechende Löschungsquittungen erhalten hat oder eine Vereinbarung zwischen der Bank und dem Bauträger über die Lastenfreistellung vorliegt (§ 9 Abs 2 Satz 3 BTVG).

Kosten

Der Erwerb einer Liegenschaft ist mit finanziellem Aufwand verbunden.
So fallen beim Liegenschaftskauf für den Käufer neben dem Kaufpreis noch weitere Kosten für Grunderwerbsteuer (GrESt) und Eintragungsgebühren (für Einverleibung des Eigentums und eines allfälligen Pfandrechtes) an. Den Verkäufer trifft in der Regel die Immobilienertragsteuer (ImmoESt), welche allenfalls direkt vom Kaufpreis einbehalten wird, und unter Umständen die Kosten der Lastenfreistellung.
Wurde dem Geschäftsfall darüber hinaus ein Makler beigezogen, so gebührt diesem in aller Regel ein Maklerhonorar.
Bei einer Liegenschaftsschenkung ist zu beachten, dass grundsätzlich keine ImmoESt zu entrichten ist. Weiters gelten für die GRrESt andere Steuersätze.

Schließlich gebührt auch dem Notar ein Honorar für die Vertragserrichtung sowie die treuhändige Abwicklung des Kaufvertrages. Dieses hängt von den Umständen des Einzelfalles ab und wird in der Regel zwischen Käufer und Vertragserrichter vorab vereinbart. Die wesentlichen Parameter für die Honorarbestimmung sind: Höhe des Kaufpreises, Lastenfreistellungerfordernis, Fremdfinanzierung, (ausländer-) grundverkehrsbehördliche Genehmigung, Komplexität des Einzelfalles etc.

Grundsätzlich errechnet sich der Tarif des Notars nach den Bestimmungen des Notartarifgesetzes, falls keine gesonderte Vereinbarung getroffen wird. Wir empfehlen aber, vorweg eine Pauschale zu vereinbaren, welche sich am Kaufpreis der Liegenschaftstransaktion orientieren. Meist wird eine Pauschale von 1,5% des Kaufpreises zuzüglich Barauslagen, Gebühren und Umsatzsteuer angemessen sein, allerdings sind die Spezifika des Einzelfalles (insbesondere Höhe des Kaufpreises, Lastenfreistellungerfordernis, Fremdfinanzierung, (ausländer-) grundverkehrsbehördliche Genehmigung, etc.) entsprechend zu berücksichtigen.

FAQ – Fragen und Antworten

Was ist eine Lastenfreistellung?
Lastenfreistellung bedeutet, dass mitunter ist die Liegenschaft zw. Wohnungseigentumsobjekt, das ein Käufer erwerben möchte, grundbücherlich belastet. Das bedeutet, dass im C‑Blatt (Lastenblatt) des Grundbuches Belastungen einverleibt sind. So ist häufig ein Darlehen pfandrechtlich sichergestellt, welches der Verkäufer im Zuge seines Ankaufes aufgenommen hat. Es können aber auch Vorkaufsrechte, Belastung- und Veräußerungsverbote und Dienstbarkeiten grundbücherlich sichergestellt sein.
Der Käufer wird in der Regel lastenfreies Eigentum erwerben, sodass die Löschung sämtlicher den Verkäufer betreffende Lasten sichergestellt werden muss. Der Notar als Treuhänder gewährleistet, dass sämtliche nicht vom Käufer zu übernehmenden Lasten im Grundbuch gelöscht werden und der Kaufpreis erst nach Erfüllung dieser Voraussetzungen an den Verkäufer ausbezahlt wird. Die Löschung der den Verkäufer betreffenden Lasten nennt man Lastenfreistellung.

Wozu muss lastenfrei gestellt werden?
Im Zweifel (sofern nichts anderes vereinbart wurde) ist eine Liegenschaft oder ein Wohnungseigentumsobjekt lastenfrei zu übergeben. Die Lastenfreistellung ist insofern von größter Bedeutung, da anderenfalls die vom Käufer erworbene Liegenschaft (bzw. Wohnungseigentumsobjekt) für Verbindlichkeiten oder Verpflichtungen des Verkäufers weiterhin haftet. So kann etwa eine Bank, die ihr Darlehen pfandrechtlich im Grundbuch sichergestellt hat, auf die Liegenschaft bzw. Wohnungseigentumsobjekt greifen, wenn der Schuldner seiner Zahlungsverpflichtung aus dem Darlehensvertrag nicht nachkommt. Es ist Aufgabe des Notars als Treuhänder dafür zu sorgen, dass der Käufer lastenfrei als Eigentümer im Grundbuch eingetragen wird.

Wer bezahlt die Lastenfreistellung?
Die Kosten der Lastenfreistellung umfasst die Erstellung und Beglaubigung von für die Lastenfreistellung erforderlichen Urkunden sowie die entsprechenden Durchführungsmaßnahmen im Grundbuch. Es kann zwischen den Parteien vereinbart werden, wer die damit zusammenhängenden Kosten trägt. Üblicherweise sind diese freilich vom Verkäufer zu tragen, da die Notwendigkeit der Lastenfreistellung auch von diesem verursacht wurde. In der Regel wird die Lastenfreistellung des Kaufobjektes zeitgleich mit der Einverleibung des Eigentumsrechtes vorgenommen, sodass keine zusätzlichen Eingabengebühren beim Grundbuch fällig werden.
Sollte die Rückführung eines den Verkäufer betreffenden Darlehens als Voraussetzung für die Lastenfreistellung erforderlich sein, so wird die Abdeckung des offenen Saldos aus dem Treuhanderlag (= Kaufpreis) durch den Notar als Treuhänder vorgenommen. Der Verkäufer erhält nach Eigentumsrechtseinverleibung bei vereinbartem Lastenstand nur den Restbetrag (allenfalls abzüglich Immobilienertragsteuer) direkt ausbezahlt.
Der Notar als Treuhänder sorgt jedenfalls dafür, dass die Lastenfreistellung aus dem Treuhanderlag erreicht werden kann, sodass der Käufer wie vereinbart lastenfreier Eigentümer des Vertragsobjektes wird. Der Treuhänder wird jedenfalls erst dann über den Kaufpreis verfügen, wenn die Lastenfreistellung für den Käufer gewährleistet werden kann (siehe Kaufvertragsabwicklung).

Welche Unterlagen sind mitzunehmen? Welche Unterlagen benötigt der Notar für die Grundbuchsdurchführung?
Grundsätzlich erstellt der Notar sämtliche für die reibungslose Abwicklung erforderlichen Urkunden. Von den Vertragsparteien ist dafür zu sorgen, dass anlässlich der Vertragsunterfertigung ein amtlicher Lichtbildausweis vorgewiesen werden kann. Der Käufer hat dem Notar weiters seinen Staatsbürgerschaftsnachweis im Original oder Reisepass vorzulegen. Bitte achten Sie darauf, dass der Lichtbildausweis auch Ihren akademischen Grad wiedergibt, widrigenfalls auch die Vorlage der entsprechenden Verleihungsurkunde erforderlich ist.
Im Einzelfall kann die Vorlage weiterer Standesurkunden erforderlich sein, etwa falls ein Belastungs- und Veräußerungsverbot im Grundbuch einverleibt werden soll.

Was ist die Treuhandschaft des Notars?
Bei Liegenschaftstransaktionen fungiert der Notar in aller Regel als Treuhänder. Die Treuhandschaft ist meist eine sogenannte mehrseitige Treuhand, da der Notar die Interessen verschiedener Parteien zu berücksichtigen hat.
So sorgt der Treuhänder einerseits dafür, dass der Käufer lastenfrei Eigentum erwirbt und der Verkäufer den Kaufpreis für das Vertragsobjekt erhält. Andererseits stellt der Treuhänder die den Kaufpreis finanzierende Bank sicher, in dem er dafür sorgt, dass das Pfandrecht zu Gunsten des Kreditinstitutes im gewünschtem Rang im Grundbuch einverleibt wird. Nur wenn die Interessen aller Parteien entsprechend berücksichtigt werden, ist eine sichere, rasche und problemlose Abwicklung der Liegenschaftstransaktion möglich. Der Notar gewährleistet und haftet dafür, dass die Interessen jeder Partei risikofrei erfüllt werden.

Bis zu welcher Höhe ist der Notar versichert?
Unser Notariat ist mit einem Betrag von EUR 8 Millionen pro Geschäftsfall haftpflichtversichert.

Wie lange dauert es durchschnittlich bis zur Eintragung des Eigentumsrechts?
Die Abwicklung von Liegenschaftstransaktionen erfolgen in unserem Notariat zügig. Die Einverleibung des Eigentumsrechtes wird vom zuständigem Grundbuchsgericht über Antrag des Notars vorgenommen und erfolgt in strenger zeitlicher Abfolge nach dem Prinzip first come, first serve. Die Erledigungsdauer zwischen den einzelnen Grundbuchsgerichten ist sehr unterschiedlich. In der Regel kann mit einer Eintragung binnen einer Frist von 14 Tagen gerechnet werden. Der tatsächliche Zeitpunkt der Eintragung liegt allerdings nicht im Einflussbereich des Notars.

Wie viele Personen können gemeinsam eine Eigentumswohnung erwerben?
Wohnungseigentum kann grundsätzlich nur von einer oder zwei natürlichen Personen gemeinsam, oder einer juristischen Person erworben werden. Im Falle des Erwerbes durch zwei natürliche Personen entsteht eine sogenannte Wohnungseigentümerpartnerschaft. Die Wohnungseigentumspartner erwerben jeweils die Hälfte des Wohnungseigentumsobjektes an der Liegenschaft. Diese Hälfteanteile sind nicht weiter teilbar und dürfen nicht unterschiedlich belastet werden (siehe auch Belastungs- und Veräußerungsverbot).

Wie hoch sind die Kosten des Notars für die Kaufvertragsabwicklung?
Grundsätzlich errechnet sich der Tarif des Notars nach den Bestimmungen des Notartarifgesetzes, wenn keine anderslautende Vereinbarung getroffen wird. Üblicherweise werden aber vorweg Pauschalsätze vereinbart, welche sich am Kaufpreis der Liegenschaftstransaktion orientieren. Häufig wird eine Pauschale von 1,5 % des Kaufpreises zuzüglich Barauslagen, Gebühren und Umsatzsteuer angemessen sein, jedoch sind im Einzelfall eine Reihe von Faktoren für die Vereinbarung eines Pauschalsatzes zu berücksichtigen. Maßgeblich sind insbesondere: Höhe des Kaufpreises, Lastenfreistellungerfordernis, Fremdfinanzierung, (ausländer-) grundverkehrsbehördliche Genehmigung, etc. Wir empfehlen vorweg mit dem Notar eine Kostenregelung zu vereinbaren.

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